Le coĂ»t d'une assurance de prĂȘt immobilier : comment le calculer ?

MĂȘme si elle n’est pas obligatoire en thĂ©orie, l’assurance emprunteur pour accompagner un crĂ©dit immobilier est systĂ©matiquement exigĂ©e par les banques. ReprĂ©sentant une part considĂ©rable de l’endettement, soyez malin et mettez tout en Ɠuvre pour faire baisser au maximum le coĂ»t de votre assurance de prĂȘt immobilier !


Quel est le prix d’une assurance de prĂȘt immobilier ?
💰 Le coĂ»t moyen d’une assurance de prĂȘt immobilier Autour de 0,15 Ă  0,6 %, mais le prix de l’assurance dĂ©pend beaucoup des caractĂ©ristiques de l’emprunteur.
📊 Les facteurs qui conditionnent le prix d’une assurance emprunteur
  • Le montant et la durĂ©e du prĂȘt ;
  • les garanties ;
  • l'Ăąge et la situation familiale ;
  • la profession ;
  • la maladie ;
  • des loisirs Ă  risques.
🔱 Les 2 maniĂšres de calculer le montant d’une assurance de crĂ©dit immobilier
  • En fonction du capital restant dĂ»
  • En fonction du capital initial empruntĂ©
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đŸ’¶ Quel est le coĂ»t moyen d'une assurance pour un prĂȘt immobilier ?

Le coĂ»t d’une assurance pour un prĂȘt immobilier dĂ©pend du montant et de la durĂ©e du prĂȘt contractĂ©, ainsi que de caractĂ©ristiques propres Ă  l’emprunteur : Ăąge, profession, Ă©tat de santĂ©, et autres variables Ă  ne pas nĂ©gliger.

Prenons l’exemple d’un professeur non fumeur de 35 ans gagnant 3000 €/mois, choisissant seulement les garanties de base, et empruntant 200 000 € sur 25 ans. Il s’en sortira pour environ 320 €/an d’assurance emprunteur, soient des mensualitĂ©s de 26,67 €, et un coĂ»t total de 8000 € sur 25 ans.

🔱 Comment est calculĂ© le montant de votre assurance de prĂȘt immobilier ?

Le montant d’une prime d’assurance emprunteur se calcule en pourcentage (le taux d’assurance) du capital empruntĂ© initial ou du capital restant dĂ». Le taux d'assurance de base peut s’établir autour de 0,15 Ă  0,6 % du montant empruntĂ©, mais les Ă©carts sont gigantesques d’un dossier Ă  un autre, tout dĂ©pend de l’ñge de l’assurĂ©, son Ă©tat de santĂ©, sa profession, s’il fume ou non, etc.

Calcul du montant de votre prime d'assurance emprunteur

Capital restant dĂ»*

€

Montant qu'il vous reste Ă  rembourser

Capital emprunté *

€

Montant total emprunté

taux d'assurance *

%

taux d'assurance

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Calcul de l'assurance de prĂȘt sur le capital restant dĂ»

Le capital restant dĂ» d’une dette correspond au montant qui reste Ă  rembourser Ă  un moment donnĂ©, aprĂšs dĂ©duction des remboursements dĂ©jĂ  effectuĂ©s. Pour un prĂȘt initial de 100 000 €, dont 20 000 € a dĂ©jĂ  Ă©tĂ© remboursĂ©, le capital restant dĂ» est de 80 000 €.

Les primes d’assurance emprunteur sur le capital restant dĂ» sont dĂ©gressives car elles sont calculĂ©es en appliquant le taux d’assurance sur ce qui reste Ă  rembourser (le restant dĂ»), qui baisse Ă  mesure que la pĂ©riode de remboursement avance. Avec ce fonctionnement, les cotisations d’assurance emprunteur sont de moins en moins Ă©levĂ©es au fil du remboursement. Cette mĂ©thode est surtout utilisĂ©e lorsque l’on choisit une assurance en dĂ©lĂ©gation, c'est-Ă -dire dans un organisme autre que celui dans lequel on a contractĂ© son prĂȘt.

Pour calculer les cotisations d’une assurance emprunteur sur capital restant dĂ», il faut se rĂ©fĂ©rer Ă  l’échĂ©ancier d’amortissement de son assurance emprunteur et appliquer le taux d’assurance Ă  chaque prime.

Calcul d'une prime mensuelle d’une assurance de prĂȘt immobilier : capital restant dĂ» x taux d’assurance / 12Exemple : Vous avez empruntĂ© 200 000 € avec un taux d’assurance fixĂ© Ă  0.38 %, et avez dĂ©jĂ  remboursĂ© 100 000 €. A ce moment prĂ©cis du remboursement, la prime d’assurance est alors de : 100 000 x 0.0038 / 12 = 31,67 €.

Le mois suivant, la prime sera moins importante, car le restant dû aura baissé.

Calcul de l'assurance emprunteur sur le capital emprunté

Le capital empruntĂ© correspond au montant initial de la dette. La prime d’une assurance emprunteur calculĂ©e sur le capital initial est fixĂ©e le jour de la signature du contrat et restera la mĂȘme jusqu'Ă  la fin du remboursement. La banque dans laquelle vous avez contractĂ© votre prĂȘt vous propose l’assurance emprunteur sur capital initial, on parle alors de contrat groupĂ© (prĂȘt + assurance).

Calcul d'une prime mensuelle d’une assurance de prĂȘt immobilier : capital empruntĂ© x taux d’assurance / 12Exemple : Vous empruntez 200 000 €. Vous obtenez une assurance emprunteur dont le taux d’assurance est de 0.38 %. La prime d’assurance est alors de : 200 000 x 0.0038 / 12 = 63,33 €.

La prime sera la mĂȘme tous les mois.

Pour bien comparer les prix des assurances de prĂȘt fixes et dĂ©gressifs, il ne faut donc pas s’arrĂȘter aux taux, mais calculer le coĂ»t total de l’assurance emprunteur le long de la durĂ©e du prĂȘt.

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📊 Quels facteurs influent sur le prix de votre assurance de prĂȘt immobilier ?

Le prix d’une assurance de crĂ©dit immobilier dĂ©pend de nombreux facteurs. Voyons sur quoi se fondent les banques pour dĂ©terminer le coĂ»t des assurances de prĂȘts immobiliers de leurs clients.

L'Ăąge et la situation familiale

L’ñge est une donnĂ©e dĂ©terminante dans la fixation du tarif des assurances de prĂȘt.

Lorsqu'une personne vieillit, elle a statistiquement plus de risques de dĂ©velopper des problĂšmes de santĂ© et sa probabilitĂ© de tomber malade s’accroĂźt. N’étant donc plus capable de travailler et de payer ses Ă©chĂ©ances de prĂȘt en cas de maladie, son assurance emprunteur qui couvre le risque de non remboursement en cas d’invaliditĂ©, devra s’en charger. C’est pourquoi le tarif de l’assurance emprunteur commence Ă  augmenter autour de 40-45 ans, et l’augmentation devient significative Ă  partir de 50-55 ans.

La situation familiale est aussi un facteur important du montant de l’assurance de prĂȘt immobilier : plus l’assurĂ© a une famille nombreuse ou possĂšde des personnes Ă  charge, plus le tarif sera important. Une personne de 35 ans pourrait payer une prime d’assurance autour de 0,3 % du montant du prĂȘt, lorsqu’un emprunteur de 55 ans serait plutĂŽt autour de 0,9 %.

Ce ne sont que des indications : l’ñge est une donnĂ©e primordiale mais il ne faut pas omettre les nombreux autres facteurs qui entrent en jeu.

La profession

Certaines professions reprĂ©sentent aux yeux des assureurs un risque plus important de dĂ©cĂšs ou d’invaliditĂ©, impliquant pour les assurĂ©s concernĂ©s un prix d’assurance de prĂȘt supĂ©rieur. Parmi eux, nous retrouvons :

  • Les mĂ©tiers Ă  risques : travailleurs du bĂątiment, les pilotes, ou encore pompiers par exemple.
  • Les mĂ©tiers Ă  fort niveau de stress : il est prouvĂ© que le stress a des rĂ©percussions nĂ©gatives sur la santĂ© mentale et physique des assurĂ©s. Sont concernĂ©s par exemple les avocats, les mĂ©decins, ou encore les chefs d’entreprise.
  • A l’inverse, certaines professions sont considĂ©rĂ©es Ă  faible risque : parmi eux nous comptons les enseignants, les consultants, ou aussi les informaticiens. Ceux-lĂ  profitent donc de tarifs d’assurance de prĂȘt plus avantageux.

La maladie

Malheureusement, si l’assurĂ© possĂšde des problĂšmes de santĂ© ou une maladie au moment de faire son emprunt, il est considĂ©rĂ© comme un individu reprĂ©sentant un risque supĂ©rieur d’invaliditĂ© et de dĂ©cĂšs, ce qui peut impliquer une augmentation de sa prime d’assurance de prĂȘt. C’est pourquoi sont exigĂ©s par les banques ou les organismes d’assurance de remplir des questionnaires mĂ©dicaux, voire des examens avant la signature du contrat, afin de dĂ©terminer le risque relatif Ă  la santĂ© de l’emprunteur, qui pourra se voir appliquer une surprime s’il reprĂ©sente un risque mĂ©dical Ă©levé 

Cependant, il est important de savoir que certaines maladies peuvent ĂȘtre couvertes par l'assurance emprunteur (tout dĂ©pend des conditions du contrat), mĂȘme si elles ont Ă©tĂ© diagnostiquĂ©es avant la souscription de l'assurance, comme par exemple le cancer, le diabĂšte, ou encore les maladies cardiaques. De plus, il existe la convention AERAS pour faciliter l'accĂšs Ă  l'assurance d'un crĂ©dit immobilier aux personnes avec un "risque aggravĂ© de santĂ©".

Des loisirs Ă  risques

Certains loisirs des emprunteurs peuvent leur coĂ»ter une majoration de leur prime d’assurance emprunteur car ils augmentent le risque d’accident ou de blessure de l’assurĂ©. Parmi eux, nous retrouvons :

  • Les sports extrĂȘmes comme le parachutisme, le base jump, le motocross, le snowboard hors-piste, le ski freestyle, la plongĂ©e sous-marine ou la boxe
  • La consommation de tabac ou d'alcool
  • Les voyages Ă  l'Ă©tranger, surtout pour les voyages dans des rĂ©gions du monde considĂ©rĂ©es comme dangereuses.

🔎 Comment lire le coĂ»t de l'assurance prĂȘt immobilier sur son contrat ?

Un contrat d’assurance de crĂ©dit immobilier contient un certain nombre d’informations, dont les plus importantes sont les garanties auxquelles vous avez droit, la quotitĂ© assurĂ©e (le pourcentage du capital empruntĂ© couvert par l'assurance) la durĂ©e de l’assurance, et la prime d’assurance. Pour lire le coĂ»t de votre assurance emprunteur dans votre contrat, rĂ©fĂ©rez-vous Ă  l’échĂ©ancier d’amortissement sous forme de tableau. Voici un exemple de tableau d’amortissement avec une assurance emprunteur sur le capital empruntĂ© (primes d’assurance fixes) :

tableau d'amortissement d'assurance de crédit immobilier

📉 Comment faire baisser le tarif de l'assurance prĂȘt immobilier ?

Si l’on prend en compte le coĂ»t total d’un prĂȘt immobilier, l’assurance emprunteur reprĂ©sente environ un tiers des dĂ©penses, ce qui est loin d’ĂȘtre nĂ©gligeable ! L’objectif est donc de profiter d’une assurance de prĂȘt confortable en mettant en Ɠuvre tous les moyens possibles pour faire baisser son tarif.

  • Avant toute chose, comparez toutes les offres disponibles afin d’éliminer celles trop chĂšres ou qui ne vous conviennent pas.
  • Jouez sur les caractĂ©ristiques du contrat. Pour baisser le prix de votre assurance emprunteur, ne prenez pas les garanties qui ne vous semblent pas nĂ©cessaires.
  • Faites appel Ă  un courtier qui saura vous dĂ©nicher un taux record en faisant jouer son rĂ©seau, sa connaissance du marchĂ©, et ses talents de nĂ©gociateur.
  • Tentez vous-mĂȘme la nĂ©gociation auprĂšs de votre banque ! Utilisez des Ă©lĂ©ments tangibles qui vous servent : arguer le fait que vous ĂȘtes un bon client, fiable et fidĂšle. N’hĂ©sitez pas non plus Ă  montrer des offres concurrentes Ă  un prix infĂ©rieur pour les convaincre de baisser le leur.
  • Quittez votre assurance emprunteur pour en choisir une autre moins chĂšre. GrĂące Ă  la loi Lemoine de 2022, vous pouvez rĂ©silier Ă  tout moment et changer d’assurance de prĂȘt, et ce sans pĂ©nalitĂ©s ! Depuis la loi Lagarde de 2010, puis avec les lois Hamon et Bourquin et enfin la loi Lemoine, il est de plus en plus facile de rĂ©silier son contrat d’assurance de prĂȘt immobilier, et prendre une assurance chez un concurrent.
  • AmĂ©liorez votre profil d'assuré ! Pour faire baisser le montant de votre assurance de prĂȘt immobilier et ainsi obtenir un tarif plus avantageux, ne nĂ©gligez surtout pas votre santé ! Ne fumez pas, et ayez une activitĂ© physique rĂ©guliĂšre afin de livrer Ă  votre banque le meilleur dossier mĂ©dical possible, qui vous permettra de faire baisser le coĂ»t de votre assurance de prĂȘt immobilier. Cela dit, depuis la mĂȘme loi Lemoine de 2022, les questionnaire de santĂ© n’est plus obligatoire pour les prĂȘts de moins de 200 000 € et les emprunts pour les personnes de moins de 60 ans. Pour information, le droit Ă  l’oubli qui consiste Ă  proposer aux clients anciennement malades des assurances emprunteurs au mĂȘme prix que les autres, a Ă©tĂ© rĂ©duit Ă  5 ans. Sont concernĂ©es les personnes atteintes de cancer et d’hĂ©patite C.
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❓ En savoir plus

✅ Quels sont les risques que peut couvrir une assurance emprunteur ?

Une assurance emprunteur vous couvre d’un certain nombre de risques en cas d'incapacitĂ© de remboursement :

  • Le risque de dĂ©cĂšs ;
  • Le risque de perte totale et irrĂ©versible d’autonomie (PTIA) ;
  • Le risque d’interruption temporaire de travail (ITT) ;
  • Le risque d’invaliditĂ© permanente partielle (IPP) ;
  • Le risque d’invaliditĂ© permanente totale (IPT).

đŸ›Ąïž Quelle est la garantie obligatoire pour l'assurance emprunteur ?

D’un point de vue strictement lĂ©gal, aucune garantie d'assurance emprunteur n’est obligatoire. Mais dans les faits, rares sont les banques qui accordent des crĂ©dits sans assurance de prĂȘt. Les banques sont donc libres d’exiger de leurs clients emprunteurs une assurance emprunteur comprenant de multiples garanties. En revanche, la garantie perte d’emploi est strictement optionnelle et ne peut ĂȘtre exigĂ©e par la banque.

đŸ€” Pourquoi l'assurance emprunteur est un contrat Ă  fonds perdus ?

On dit souvent que l'assurance emprunteur est un contrat Ă  fonds perdus car elle ne procure aucun bĂ©nĂ©fice direct Ă  l'emprunteur s'il ne subit aucun sinistre couvert par le contrat d'assurance. En effet, si l'emprunteur ne dĂ©cĂšde pas, ne devient pas invalide ou ne subit pas d'incapacitĂ© de travail, il ne bĂ©nĂ©ficie d'aucune indemnisation de la part de l'assurance emprunteur. Mais si l’emprunteur est victime d’un des risques couverts dans son contrat, l'assurance emprunteur peut prendre en charge tout ou partie des remboursements de son prĂȘt, Ă©vitant de devoir rembourser une dette dans des circonstances difficiles.

đŸ€·â€â™€ïž Quelle est la principale obligation pour l'emprunteur ?

L’obligation fondamentale de l’emprunteur est bien Ă©videmment de rembourser l’entiĂšretĂ© du prĂȘt contractĂ© ainsi que les intĂ©rĂȘts dĂ»s. Dans le cadre d’un prĂȘt immobilier, l’emprunteur n’est en revanche pas obligĂ© de se munir d’une assurance de prĂȘt mĂȘme s’il est dans son intĂ©rĂȘt de le faire. Depuis la loi Lagarde de 2010, vous pouvez souscrire une assurance emprunteur auprĂšs d’un autre organisme que votre banque prĂȘteuse, tant que les garanties proposĂ©es par ce dernier sont au moins Ă©quivalentes Ă  celles proposĂ©es par votre banque.

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