Le coĂ»t d'une assurance de prĂȘt immobilier : comment le calculer ?
MĂȘme si elle nâest pas obligatoire en thĂ©orie, lâassurance emprunteur pour accompagner un crĂ©dit immobilier est systĂ©matiquement exigĂ©e par les banques. ReprĂ©sentant une part considĂ©rable de lâendettement, soyez malin et mettez tout en Ćuvre pour faire baisser au maximum le coĂ»t de votre assurance de prĂȘt immobilier !
đ° Le coĂ»t moyen dâune assurance de prĂȘt immobilier | Autour de 0,15 Ă 0,6 %, mais le prix de lâassurance dĂ©pend beaucoup des caractĂ©ristiques de lâemprunteur. |
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đ Les facteurs qui conditionnent le prix dâune assurance emprunteur |
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đą Les 2 maniĂšres de calculer le montant dâune assurance de crĂ©dit immobilier |
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đ¶ Quel est le coĂ»t moyen d'une assurance pour un prĂȘt immobilier ?
Le coĂ»t dâune assurance pour un prĂȘt immobilier dĂ©pend du montant et de la durĂ©e du prĂȘt contractĂ©, ainsi que de caractĂ©ristiques propres Ă lâemprunteur : Ăąge, profession, Ă©tat de santĂ©, et autres variables Ă ne pas nĂ©gliger.
Prenons lâexemple dâun professeur non fumeur de 35 ans gagnant 3000 âŹ/mois, choisissant seulement les garanties de base, et empruntant 200 000 ⏠sur 25 ans. Il sâen sortira pour environ 320 âŹ/an dâassurance emprunteur, soient des mensualitĂ©s de 26,67 âŹ, et un coĂ»t total de 8000 ⏠sur 25 ans.
đą Comment est calculĂ© le montant de votre assurance de prĂȘt immobilier ?
Le montant dâune prime dâassurance emprunteur se calcule en pourcentage (le taux dâassurance) du capital empruntĂ© initial ou du capital restant dĂ». Le taux d'assurance de base peut sâĂ©tablir autour de 0,15 Ă 0,6 % du montant empruntĂ©, mais les Ă©carts sont gigantesques dâun dossier Ă un autre, tout dĂ©pend de lâĂąge de lâassurĂ©, son Ă©tat de santĂ©, sa profession, sâil fume ou non, etc.
Calcul du montant de votre prime d'assurance emprunteur
Capital restant dĂ»*
Montant qu'il vous reste Ă rembourser
Capital emprunté *
Montant total emprunté
taux d'assurance *
taux d'assurance
Calcul de l'assurance de prĂȘt sur le capital restant dĂ»
Le capital restant dĂ» dâune dette correspond au montant qui reste Ă rembourser Ă un moment donnĂ©, aprĂšs dĂ©duction des remboursements dĂ©jĂ effectuĂ©s. Pour un prĂȘt initial de 100 000 âŹ, dont 20 000 ⏠a dĂ©jĂ Ă©tĂ© remboursĂ©, le capital restant dĂ» est de 80 000 âŹ.
Les primes dâassurance emprunteur sur le capital restant dĂ» sont dĂ©gressives car elles sont calculĂ©es en appliquant le taux dâassurance sur ce qui reste Ă rembourser (le restant dĂ»), qui baisse Ă mesure que la pĂ©riode de remboursement avance. Avec ce fonctionnement, les cotisations dâassurance emprunteur sont de moins en moins Ă©levĂ©es au fil du remboursement. Cette mĂ©thode est surtout utilisĂ©e lorsque lâon choisit une assurance en dĂ©lĂ©gation, c'est-Ă -dire dans un organisme autre que celui dans lequel on a contractĂ© son prĂȘt.
Pour calculer les cotisations dâune assurance emprunteur sur capital restant dĂ», il faut se rĂ©fĂ©rer Ă lâĂ©chĂ©ancier dâamortissement de son assurance emprunteur et appliquer le taux dâassurance Ă chaque prime.
Calcul d'une prime mensuelle dâune assurance de prĂȘt immobilier : capital restant dĂ» x taux dâassurance / 12Exemple : Vous avez empruntĂ© 200 000 ⏠avec un taux dâassurance fixĂ© Ă 0.38 %, et avez dĂ©jĂ remboursĂ© 100 000 âŹ. A ce moment prĂ©cis du remboursement, la prime dâassurance est alors de : 100 000 x 0.0038 / 12 = 31,67 âŹ.
Le mois suivant, la prime sera moins importante, car le restant dû aura baissé.
Calcul de l'assurance emprunteur sur le capital emprunté
Le capital empruntĂ© correspond au montant initial de la dette. La prime dâune assurance emprunteur calculĂ©e sur le capital initial est fixĂ©e le jour de la signature du contrat et restera la mĂȘme jusqu'Ă la fin du remboursement. La banque dans laquelle vous avez contractĂ© votre prĂȘt vous propose lâassurance emprunteur sur capital initial, on parle alors de contrat groupĂ© (prĂȘt + assurance).
Calcul d'une prime mensuelle dâune assurance de prĂȘt immobilier : capital empruntĂ© x taux dâassurance / 12Exemple : Vous empruntez 200 000 âŹ. Vous obtenez une assurance emprunteur dont le taux dâassurance est de 0.38 %. La prime dâassurance est alors de : 200 000 x 0.0038 / 12 = 63,33 âŹ.
La prime sera la mĂȘme tous les mois.
Pour bien comparer les prix des assurances de prĂȘt fixes et dĂ©gressifs, il ne faut donc pas sâarrĂȘter aux taux, mais calculer le coĂ»t total de lâassurance emprunteur le long de la durĂ©e du prĂȘt.
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01 88 24 67 64đ Quels facteurs influent sur le prix de votre assurance de prĂȘt immobilier ?
Le prix dâune assurance de crĂ©dit immobilier dĂ©pend de nombreux facteurs. Voyons sur quoi se fondent les banques pour dĂ©terminer le coĂ»t des assurances de prĂȘts immobiliers de leurs clients.
L'Ăąge et la situation familiale
LâĂąge est une donnĂ©e dĂ©terminante dans la fixation du tarif des assurances de prĂȘt.
Lorsqu'une personne vieillit, elle a statistiquement plus de risques de dĂ©velopper des problĂšmes de santĂ© et sa probabilitĂ© de tomber malade sâaccroĂźt. NâĂ©tant donc plus capable de travailler et de payer ses Ă©chĂ©ances de prĂȘt en cas de maladie, son assurance emprunteur qui couvre le risque de non remboursement en cas dâinvaliditĂ©, devra sâen charger. Câest pourquoi le tarif de lâassurance emprunteur commence Ă augmenter autour de 40-45 ans, et lâaugmentation devient significative Ă partir de 50-55 ans.
La situation familiale est aussi un facteur important du montant de lâassurance de prĂȘt immobilier : plus lâassurĂ© a une famille nombreuse ou possĂšde des personnes Ă charge, plus le tarif sera important. Une personne de 35 ans pourrait payer une prime dâassurance autour de 0,3 % du montant du prĂȘt, lorsquâun emprunteur de 55 ans serait plutĂŽt autour de 0,9 %.
Ce ne sont que des indications : lâĂąge est une donnĂ©e primordiale mais il ne faut pas omettre les nombreux autres facteurs qui entrent en jeu.
La profession
Certaines professions reprĂ©sentent aux yeux des assureurs un risque plus important de dĂ©cĂšs ou dâinvaliditĂ©, impliquant pour les assurĂ©s concernĂ©s un prix dâassurance de prĂȘt supĂ©rieur. Parmi eux, nous retrouvons :
- Les métiers à risques : travailleurs du bùtiment, les pilotes, ou encore pompiers par exemple.
- Les mĂ©tiers Ă fort niveau de stress : il est prouvĂ© que le stress a des rĂ©percussions nĂ©gatives sur la santĂ© mentale et physique des assurĂ©s. Sont concernĂ©s par exemple les avocats, les mĂ©decins, ou encore les chefs dâentreprise.
- A lâinverse, certaines professions sont considĂ©rĂ©es Ă faible risque : parmi eux nous comptons les enseignants, les consultants, ou aussi les informaticiens. Ceux-lĂ profitent donc de tarifs dâassurance de prĂȘt plus avantageux.
La maladie
Malheureusement, si lâassurĂ© possĂšde des problĂšmes de santĂ© ou une maladie au moment de faire son emprunt, il est considĂ©rĂ© comme un individu reprĂ©sentant un risque supĂ©rieur dâinvaliditĂ© et de dĂ©cĂšs, ce qui peut impliquer une augmentation de sa prime dâassurance de prĂȘt. Câest pourquoi sont exigĂ©s par les banques ou les organismes dâassurance de remplir des questionnaires mĂ©dicaux, voire des examens avant la signature du contrat, afin de dĂ©terminer le risque relatif Ă la santĂ© de lâemprunteur, qui pourra se voir appliquer une surprime sâil reprĂ©sente un risque mĂ©dical Ă©levĂ©âŠ
Cependant, il est important de savoir que certaines maladies peuvent ĂȘtre couvertes par l'assurance emprunteur (tout dĂ©pend des conditions du contrat), mĂȘme si elles ont Ă©tĂ© diagnostiquĂ©es avant la souscription de l'assurance, comme par exemple le cancer, le diabĂšte, ou encore les maladies cardiaques. De plus, il existe la convention AERAS pour faciliter l'accĂšs Ă l'assurance d'un crĂ©dit immobilier aux personnes avec un "risque aggravĂ© de santĂ©".
Des loisirs Ă risques
Certains loisirs des emprunteurs peuvent leur coĂ»ter une majoration de leur prime dâassurance emprunteur car ils augmentent le risque dâaccident ou de blessure de lâassurĂ©. Parmi eux, nous retrouvons :
- Les sports extrĂȘmes comme le parachutisme, le base jump, le motocross, le snowboard hors-piste, le ski freestyle, la plongĂ©e sous-marine ou la boxe
- La consommation de tabac ou d'alcool
- Les voyages à l'étranger, surtout pour les voyages dans des régions du monde considérées comme dangereuses.
đ Comment lire le coĂ»t de l'assurance prĂȘt immobilier sur son contrat ?
Un contrat dâassurance de crĂ©dit immobilier contient un certain nombre dâinformations, dont les plus importantes sont les garanties auxquelles vous avez droit, la quotitĂ© assurĂ©e (le pourcentage du capital empruntĂ© couvert par l'assurance) la durĂ©e de lâassurance, et la prime dâassurance. Pour lire le coĂ»t de votre assurance emprunteur dans votre contrat, rĂ©fĂ©rez-vous Ă lâĂ©chĂ©ancier dâamortissement sous forme de tableau. Voici un exemple de tableau dâamortissement avec une assurance emprunteur sur le capital empruntĂ© (primes dâassurance fixes) :
đ Comment faire baisser le tarif de l'assurance prĂȘt immobilier ?
Si lâon prend en compte le coĂ»t total dâun prĂȘt immobilier, lâassurance emprunteur reprĂ©sente environ un tiers des dĂ©penses, ce qui est loin dâĂȘtre nĂ©gligeable ! Lâobjectif est donc de profiter dâune assurance de prĂȘt confortable en mettant en Ćuvre tous les moyens possibles pour faire baisser son tarif.
- Avant toute chose, comparez toutes les offres disponibles afin dâĂ©liminer celles trop chĂšres ou qui ne vous conviennent pas.
- Jouez sur les caractéristiques du contrat. Pour baisser le prix de votre assurance emprunteur, ne prenez pas les garanties qui ne vous semblent pas nécessaires.
- Faites appel à un courtier qui saura vous dénicher un taux record en faisant jouer son réseau, sa connaissance du marché, et ses talents de négociateur.
- Tentez vous-mĂȘme la nĂ©gociation auprĂšs de votre banque ! Utilisez des Ă©lĂ©ments tangibles qui vous servent : arguer le fait que vous ĂȘtes un bon client, fiable et fidĂšle. NâhĂ©sitez pas non plus Ă montrer des offres concurrentes Ă un prix infĂ©rieur pour les convaincre de baisser le leur.
- Quittez votre assurance emprunteur pour en choisir une autre moins chĂšre. GrĂące Ă la loi Lemoine de 2022, vous pouvez rĂ©silier Ă tout moment et changer dâassurance de prĂȘt, et ce sans pĂ©nalitĂ©s ! Depuis la loi Lagarde de 2010, puis avec les lois Hamon et Bourquin et enfin la loi Lemoine, il est de plus en plus facile de rĂ©silier son contrat dâassurance de prĂȘt immobilier, et prendre une assurance chez un concurrent.
- AmĂ©liorez votre profil d'assuré ! Pour faire baisser le montant de votre assurance de prĂȘt immobilier et ainsi obtenir un tarif plus avantageux, ne nĂ©gligez surtout pas votre santé ! Ne fumez pas, et ayez une activitĂ© physique rĂ©guliĂšre afin de livrer Ă votre banque le meilleur dossier mĂ©dical possible, qui vous permettra de faire baisser le coĂ»t de votre assurance de prĂȘt immobilier. Cela dit, depuis la mĂȘme loi Lemoine de 2022, les questionnaire de santĂ© nâest plus obligatoire pour les prĂȘts de moins de 200 000 ⏠et les emprunts pour les personnes de moins de 60 ans. Pour information, le droit Ă lâoubli qui consiste Ă proposer aux clients anciennement malades des assurances emprunteurs au mĂȘme prix que les autres, a Ă©tĂ© rĂ©duit Ă 5 ans. Sont concernĂ©es les personnes atteintes de cancer et dâhĂ©patite C.
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01 88 24 67 64â En savoir plus
â Quels sont les risques que peut couvrir une assurance emprunteur ?
Une assurance emprunteur vous couvre dâun certain nombre de risques en cas d'incapacitĂ© de remboursement :
- Le risque de dĂ©cĂšsâ;
- Le risque de perte totale et irrĂ©versible dâautonomie (PTIA)â;
- Le risque dâinterruption temporaire de travail (ITT)Â ;
- Le risque dâinvaliditĂ© permanente partielle (IPP)â;
- Le risque dâinvaliditĂ© permanente totale (IPT).
đĄïž Quelle est la garantie obligatoire pour l'assurance emprunteur ?
Dâun point de vue strictement lĂ©gal, aucune garantie d'assurance emprunteur nâest obligatoire. Mais dans les faits, rares sont les banques qui accordent des crĂ©dits sans assurance de prĂȘt. Les banques sont donc libres dâexiger de leurs clients emprunteurs une assurance emprunteur comprenant de multiples garanties. En revanche, la garantie perte dâemploi est strictement optionnelle et ne peut ĂȘtre exigĂ©e par la banque.
đ€ Pourquoi l'assurance emprunteur est un contrat Ă fonds perdus ?
On dit souvent que l'assurance emprunteur est un contrat Ă fonds perdus car elle ne procure aucun bĂ©nĂ©fice direct Ă l'emprunteur s'il ne subit aucun sinistre couvert par le contrat d'assurance. En effet, si l'emprunteur ne dĂ©cĂšde pas, ne devient pas invalide ou ne subit pas d'incapacitĂ© de travail, il ne bĂ©nĂ©ficie d'aucune indemnisation de la part de l'assurance emprunteur. Mais si lâemprunteur est victime dâun des risques couverts dans son contrat, l'assurance emprunteur peut prendre en charge tout ou partie des remboursements de son prĂȘt, Ă©vitant de devoir rembourser une dette dans des circonstances difficiles.
đ€·ââïž Quelle est la principale obligation pour l'emprunteur ?
Lâobligation fondamentale de lâemprunteur est bien Ă©videmment de rembourser lâentiĂšretĂ© du prĂȘt contractĂ© ainsi que les intĂ©rĂȘts dĂ»s. Dans le cadre dâun prĂȘt immobilier, lâemprunteur nâest en revanche pas obligĂ© de se munir dâune assurance de prĂȘt mĂȘme sâil est dans son intĂ©rĂȘt de le faire. Depuis la loi Lagarde de 2010, vous pouvez souscrire une assurance emprunteur auprĂšs dâun autre organisme que votre banque prĂȘteuse, tant que les garanties proposĂ©es par ce dernier sont au moins Ă©quivalentes Ă celles proposĂ©es par votre banque.