Le coût d'une assurance de prêt immobilier : comment le calculer ?

Même si elle n’est pas obligatoire en théorie, l’assurance emprunteur pour accompagner un crédit immobilier est systématiquement exigée par les banques. Représentant une part considérable de l’endettement, soyez malin et mettez tout en œuvre pour faire baisser au maximum le coût de votre assurance de prêt immobilier !

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Quel est le prix d’une assurance de prêt immobilier ?

💰 Le coût moyen d’une assurance de prêt immobilier	Autour de 0,15 à 0,6 %, mais le prix de l’assurance dépend beaucoup des caractéristiques de l’emprunteur.
📊 Les facteurs qui conditionnent le prix d’une assurance emprunteur	Le montant et la durée du prêt ; les garanties ; l'âge et la situation familiale ; la profession ; la maladie ; des loisirs à risques.
🔢 Les 2 manières de calculer le montant d’une assurance de crédit immobilier	En fonction du capital restant dû En fonction du capital initial emprunté
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💶 Quel est le coût moyen d'une assurance pour un prêt immobilier ?

Le coût d’une assurance pour un prêt immobilier dépend du montant et de la durée du prêt contracté, ainsi que de caractéristiques propres à l’emprunteur : âge, profession, état de santé, et autres variables à ne pas négliger.

Prenons l’exemple d’un professeur non fumeur de 35 ans gagnant 3000 €/mois, choisissant seulement les garanties de base, et empruntant 200 000 € sur 25 ans. Il s’en sortira pour environ 320 €/an d’assurance emprunteur, soient des mensualités de 26,67 €, et un coût total de 8000 € sur 25 ans.

🔢 Comment est calculé le montant de votre assurance de prêt immobilier ?

Le montant d’une prime d’assurance emprunteur se calcule en pourcentage (le taux d’assurance) du capital emprunté initial ou du capital restant dû. Le taux d'assurance de base peut s’établir autour de 0,15 à 0,6 % du montant emprunté, mais les écarts sont gigantesques d’un dossier à un autre, tout dépend de l’âge de l’assuré, son état de santé, sa profession, s’il fume ou non, etc.

Calcul de l'assurance de prêt sur le capital restant dû

Le capital restant dû d’une dette correspond au montant qui reste à rembourser à un moment donné, après déduction des remboursements déjà effectués. Pour un prêt initial de 100 000 €, dont 20 000 € a déjà été remboursé, le capital restant dû est de 80 000 €.

Les primes d’assurance emprunteur sur le capital restant dû sont dégressives car elles sont calculées en appliquant le taux d’assurance sur ce qui reste à rembourser (le restant dû), qui baisse à mesure que la période de remboursement avance. Avec ce fonctionnement, les cotisations d’assurance emprunteur sont de moins en moins élevées au fil du remboursement. Cette méthode est surtout utilisée lorsque l’on choisit une assurance en délégation, c'est-à-dire dans un organisme autre que celui dans lequel on a contracté son prêt.

Pour calculer les cotisations d’une assurance emprunteur sur capital restant dû, il faut se référer à l’échéancier d’amortissement de son assurance emprunteur et appliquer le taux d’assurance à chaque prime.

Calcul d'une prime mensuelle d’une assurance de prêt immobilier : capital restant dû x taux d’assurance / 12Exemple : Vous avez emprunté 200 000 € avec un taux d’assurance fixé à 0.38 %, et avez déjà remboursé 100 000 €. A ce moment précis du remboursement, la prime d’assurance est alors de : 100 000 x 0.0038 / 12 = 31,67 €.

Le mois suivant, la prime sera moins importante, car le restant dû aura baissé.

Calcul de l'assurance emprunteur sur le capital emprunté

Le capital emprunté correspond au montant initial de la dette. La prime d’une assurance emprunteur calculée sur le capital initial est fixée le jour de la signature du contrat et restera la même jusqu'à la fin du remboursement. La banque dans laquelle vous avez contracté votre prêt vous propose l’assurance emprunteur sur capital initial, on parle alors de contrat groupé (prêt + assurance).

Calcul d'une prime mensuelle d’une assurance de prêt immobilier : capital emprunté x taux d’assurance / 12Exemple : Vous empruntez 200 000 €. Vous obtenez une assurance emprunteur dont le taux d’assurance est de 0.38 %. La prime d’assurance est alors de : 200 000 x 0.0038 / 12 = 63,33 €.

La prime sera la même tous les mois.

Pour bien comparer les prix des assurances de prêt fixes et dégressifs, il ne faut donc pas s’arrêter aux taux, mais calculer le coût total de l’assurance emprunteur le long de la durée du prêt.

📊 Quels facteurs influent sur le prix de votre assurance de prêt immobilier ?

Le prix d’une assurance de crédit immobilier dépend de nombreux facteurs. Voyons sur quoi se fondent les banques pour déterminer le coût des assurances de prêts immobiliers de leurs clients.

L'âge et la situation familiale

L’âge est une donnée déterminante dans la fixation du tarif des assurances de prêt.

Lorsqu'une personne vieillit, elle a statistiquement plus de risques de développer des problèmes de santé et sa probabilité de tomber malade s’accroît. N’étant donc plus capable de travailler et de payer ses échéances de prêt en cas de maladie, son assurance emprunteur qui couvre le risque de non remboursement en cas d’invalidité, devra s’en charger. C’est pourquoi le tarif de l’assurance emprunteur commence à augmenter autour de 40-45 ans, et l’augmentation devient significative à partir de 50-55 ans.

La situation familiale est aussi un facteur important du montant de l’assurance de prêt immobilier : plus l’assuré a une famille nombreuse ou possède des personnes à charge, plus le tarif sera important. Une personne de 35 ans pourrait payer une prime d’assurance autour de 0,3 % du montant du prêt, lorsqu’un emprunteur de 55 ans serait plutôt autour de 0,9 %.

Ce ne sont que des indications : l’âge est une donnée primordiale mais il ne faut pas omettre les nombreux autres facteurs qui entrent en jeu.

La profession

Certaines professions représentent aux yeux des assureurs un risque plus important de décès ou d’invalidité, impliquant pour les assurés concernés un prix d’assurance de prêt supérieur. Parmi eux, nous retrouvons :

• Les métiers à risques : travailleurs du bâtiment, les pilotes, ou encore pompiers par exemple.
• Les métiers à fort niveau de stress : il est prouvé que le stress a des répercussions négatives sur la santé mentale et physique des assurés. Sont concernés par exemple les avocats, les médecins, ou encore les chefs d’entreprise.

• A l’inverse, certaines professions sont considérées à faible risque : parmi eux nous comptons les enseignants, les consultants, ou aussi les informaticiens. Ceux-là profitent donc de tarifs d’assurance de prêt plus avantageux.

La maladie

Malheureusement, si l’assuré possède des problèmes de santé ou une maladie au moment de faire son emprunt, il est considéré comme un individu représentant un risque supérieur d’invalidité et de décès, ce qui peut impliquer une augmentation de sa prime d’assurance de prêt. C’est pourquoi sont exigés par les banques ou les organismes d’assurance de remplir des questionnaires médicaux, voire des examens avant la signature du contrat, afin de déterminer le risque relatif à la santé de l’emprunteur, qui pourra se voir appliquer une surprime s’il représente un risque médical élevé…

Cependant, il est important de savoir que certaines maladies peuvent être couvertes par l'assurance emprunteur (tout dépend des conditions du contrat), même si elles ont été diagnostiquées avant la souscription de l'assurance, comme par exemple le cancer, le diabète, ou encore les maladies cardiaques. De plus, il existe la convention AERAS pour faciliter l'accès à l'assurance d'un crédit immobilier aux personnes avec un "risque aggravé de santé".

Des loisirs à risques

Certains loisirs des emprunteurs peuvent leur coûter une majoration de leur prime d’assurance emprunteur car ils augmentent le risque d’accident ou de blessure de l’assuré. Parmi eux, nous retrouvons :

• Les sports extrêmes comme le parachutisme, le base jump, le motocross, le snowboard hors-piste, le ski freestyle, la plongée sous-marine ou la boxe
• La consommation de tabac ou d'alcool
• Les voyages à l'étranger, surtout pour les voyages dans des régions du monde considérées comme dangereuses.

🔎 Comment lire le coût de l'assurance prêt immobilier sur son contrat ?

Un contrat d’assurance de crédit immobilier contient un certain nombre d’informations, dont les plus importantes sont les garanties auxquelles vous avez droit, la quotité assurée (le pourcentage du capital emprunté couvert par l'assurance) la durée de l’assurance, et la prime d’assurance. Pour lire le coût de votre assurance emprunteur dans votre contrat, référez-vous à l’échéancier d’amortissement sous forme de tableau. Voici un exemple de tableau d’amortissement avec une assurance emprunteur sur le capital emprunté (primes d’assurance fixes) :

📉 Comment faire baisser le tarif de l'assurance prêt immobilier ?

Si l’on prend en compte le coût total d’un prêt immobilier, l’assurance emprunteur représente environ un tiers des dépenses, ce qui est loin d’être négligeable ! L’objectif est donc de profiter d’une assurance de prêt confortable en mettant en œuvre tous les moyens possibles pour faire baisser son tarif.

• Avant toute chose, comparez toutes les offres disponibles afin d’éliminer celles trop chères ou qui ne vous conviennent pas.
• Jouez sur les caractéristiques du contrat. Pour baisser le prix de votre assurance emprunteur, ne prenez pas les garanties qui ne vous semblent pas nécessaires.
• Faites appel à un courtier qui saura vous dénicher un taux record en faisant jouer son réseau, sa connaissance du marché, et ses talents de négociateur.
• Tentez vous-même la négociation auprès de votre banque ! Utilisez des éléments tangibles qui vous servent : arguer le fait que vous êtes un bon client, fiable et fidèle. N’hésitez pas non plus à montrer des offres concurrentes à un prix inférieur pour les convaincre de baisser le leur.
• Quittez votre assurance emprunteur pour en choisir une autre moins chère. Grâce à la loi Lemoine de 2022, vous pouvez résilier à tout moment et changer d’assurance de prêt, et ce sans pénalités ! Depuis la loi Lagarde de 2010, puis avec les lois Hamon et Bourquin et enfin la loi Lemoine, il est de plus en plus facile de résilier son contrat d’assurance de prêt immobilier, et prendre une assurance chez un concurrent.
• Améliorez votre profil d'assuré ! Pour faire baisser le montant de votre assurance de prêt immobilier et ainsi obtenir un tarif plus avantageux, ne négligez surtout pas votre santé ! Ne fumez pas, et ayez une activité physique régulière afin de livrer à votre banque le meilleur dossier médical possible, qui vous permettra de faire baisser le coût de votre assurance de prêt immobilier. Cela dit, depuis la même loi Lemoine de 2022, les questionnaire de santé n’est plus obligatoire pour les prêts de moins de 200 000 € et les emprunts pour les personnes de moins de 60 ans. Pour information, le droit à l’oubli qui consiste à proposer aux clients anciennement malades des assurances emprunteurs au même prix que les autres, a été réduit à 5 ans. Sont concernées les personnes atteintes de cancer et d’hépatite C.