Assurance loyer impayé : prix, garanties et résiliation

Les retards de paiement et les loyers impayés sont la crainte principale des propriétaires qui louent leurs logements. Spécialement conçue pour les propriétaires-bailleurs, cette garantie loyer impayé vous permet de toujours percevoir vos revenus mensuels en cas de litige avec un locataire. Comment fonctionne t-elle ? Comment résilier une assurance loyer impayé ? Focus.

Pourquoi souscrire une garantie loyer impayé (GLI) ?

L’assurance loyer impayé n’est pas obligatoire, mais elle reste en revanche indispensable pour le propriétaire qui souhaite recevoir ses loyers tous les mois. En tant que propriétaire, vous n'êtes pas exempt de l'arrivée d’un impayé qui peut alors durer plusieurs mois. La garantie loyer impayé (GLI) se révèle donc indispensable puisque c’est elle qui vous paiera ces loyers en cas de défaillance du règlement du loyer ou autres charges. Cela vous permet de louer vos biens avec l'esprit tranquille, tout en sachant que l’assurance loyer impayé peut offrir également des garanties complémentaires comme la protection juridique ou l’indemnisation des dégâts immobiliers.

Si vous souhaitez souscrire une assurance loyer impayé, votre locataire doit correspondre à tous les critères attendus. Votre assureur peut vous demander plusieurs documents comme :

• le contrat de bail impliquant une clause résolutoire et une clause de solidarité paraphés ;
• une copie du passeport ou de la carte d’identité de chaque locataire en cours de validité pour chaque locataire ou une copie de la carte de séjour en cours de validité pour une durée supérieure à 6 mois ou un justificatif de demande de renouvellement ;
• une attestation d’assurance habitation du locataire ;
• un état des lieux d’entrée contradictoire paraphé sur toutes les pages, daté et signé par le propriétaire et par tous les locataires ou colocataires.

À savoir Si vous avez des locataires susceptibles de ne pas pouvoir payer des loyers, sachez qu’ils peuvent être éligible à la garantie visale. Anciennement garantie des risques locatifs (GRL), cette assurance permet de rassurer les propriétaires et faciliter l’accès au logement aux personnes en situation de précarité.

Quand souscrire une assurance loyer impayé ?

Le mieux est de souscrire une assurance loyer impayé avant l'emmenagement de votre locataire. Dans tous les cas, il est possible de souscrire une garantie loyer impayé (GLI) avant ou après l'emménagement de votre locataire.

Le locataire n’est pas encore présent dans le logement

On conseille de souscrire un contrat d’assurance loyer impayé au plus tard dans les 15 jours après l’entrée du locataire dans le logement. Vous n’aurez aucun délai de carence et le versement des loyers sera couvert dès le départ.

Le degré d'acceptation et l’évaluation du risque sont propres à chaque assureur. Vous allez devoir communiquer à votre assureur de nombreux documents lui permettant d’évaluer les risques et de valider ou non votre demande de souscription. En effet, c’est votre assureur qui va définir les justificatifs nécessaires pour constituer le dossier des pièces justificatives du locataire : pièce d’identité, fiches de salaire, allocations, dernier avis d’imposition, etc.

À savoirLe locataire ne doit avoir présenté aucun défaut de paiement pour que l’assureur accepte de vous couvrir avec la GLI (Garantie Loyer Impayé).

Le locataire est déjà présent dans le logement

Si votre locataire est déjà présent dans l’appartement ou la maison que vous louez, vous pouvez quand même souscrire une assurance loyer impayé. Vous devrez alors justifier à votre assureur qu’il n’y a eu aucun impayé sur les 6 derniers mois. Cependant, votre assurance loyer impayé applique un délai de carence durant lequel vous paierez vos cotisations sans être indemnisé.

Quelles sont les garanties d'une assurance loyer impayé ?

Le niveau de la couverture est différent selon les assureurs et les formules qu’ils proposent. De manière générale, l’assurance GLI est une assurance avec une couverture qui prend en charge plusieurs type de situations et c'est pour cela qu'elle reste très intéressante.

Voici les principales garanties, de base ou en option selon les assureurs, dont vous pouvez bénéficier avec une assurance loyer impayé :

• le paiement des loyers, des charges et des taxes ;
• le règlement des loyers si votre locataire quitte le logement sans prévenir ;
• le règlement des loyers en cas de décès du locataire ;
• l’indemnisation des détériorations et dégradations sur les murs et sol de l'appartement ou de la maison louée ;
• les frais de contentieux liés au recouvrement des loyers et la gestion du bail ;
• le paiement des loyers si votre locataire est absent ou en vacances.

La garantie loyer impayé fonctionne comme toutes les assurances. L’assuré paie ses cotisations mensuelles en échange de la couverture de ses loyers, sous réserve de remplir toutes les conditions demandées par les assureurs.

• Comment se faire indemniser par l’assurance loyer impayé ?
• Le contrat de location doit être conforme : clause résolutoire en cas de loyer impayé, clause de solidarité en cas de colocation, etc.
• Si vous constatez un impayé, vous devez envoyer une lettre de relance dans les délais prévus par le contrat puis, si le défaut de règlement persiste, vous devez également envoyer une mise en demeure de payer.
• Les délais pour être indemnisé lors de loyers impayés sont d’environ 3 mois. Le propriétaire se doit d’anticiper cela, car il ne touche pas immédiatement les sommes impayées par son locataire.

Existe-t-il un délai de carence sur l'assurance loyer impayé ?

Un délai de carence est une période probatoire pendant laquelle vous ne serez pas couvert si un impayé survient, et ce même si vous avez commencé à payer vos cotisations d'assurance loyer impayé.

Vous avez deux cas possibles.

1. Le locataire est déjà présent dans le logement
   Vous pouvez souscrire une GLI (Garantie Loyer Impayé), mais il faudra prouver que le locataire vous a bien payé les loyers des 6 derniers mois. Si les justificatifs demandés sont alors moins nombreux, un délai de carence est appliqué.
2. Le locataire vient juste d’emménager dans le logement
   Vous n'avez aucune preuve de solvabilité du locataire à communiquer à votre assureur. Ce dernier prévoira alors un « délai de carence », ou une « période probatoire », d'une durée moyenne de deux ou trois mois. Si votre locataire présente un défaut de paiement de loyer durant cette période, l'assurance ne pourra pas être activée et vous ne serez pas indemnisé.

Les assureurs ont mis en place ces périodes probatoires pour diminuer les fraudes en cours de bail, lorsque le locataire anticipe et vous indique ses futures difficultés de paiement par exemple.

À savoirEn général, les assurances loyers impayés n’imposent pas de franchise, mais cela peut être différent selon les assureurs et leurs conditions de contrat.

Comment obtenir un devis d'assurance loyer impayé ?

Pour obtenir un devis GLI (Garantie Loyer Impayé), vous pouvez démarcher vous-même un assureur et souscrire au contrat de votre choix seul ou comparer plusieurs assureurs à la fois.

C’est le propriétaire bailleur qui souscrit la garantie loyer impayé, et non le locataire. Le propriétaire peut cependant déléguer à une agence immobilière d’administration de bien la charge de constituer le dossier et de le faire valider par l’assureur. Nous vous conseillons d’être attentifs à tous différents éléments du devis afin d’être certains de faire le bon choix. Évaluez-bien la durée des garanties et le plafond d’indemnisation.

Le niveau de couverture est également un critère essentiel dans le choix de votre assurance. Une bonne assurance GLI ne propose pas seulement le remboursement de vos loyers, mais va plus loin.

Avant de souscrire, en plus de vous renseigner sur les délais de carence et la franchise, vérifiez les conditions d’éligibilité des locataires exigées par l’assureur. Si elles sont trop strictes, vous aurez beaucoup de difficultés pour trouver un locataire accepté par votre assureur.

Vous trouverez ci-dessous un comparatif concernant les différentes offres d'assurance loyers impayés de nos partenaires. Choisissez l’offre qui vous convient le mieux en observant les prix et les garanties.

• Pour réaliser ce comparatif et mettre en avant les formules suivantes, nous avons défini un profil particulier : un propriétaire louant un appartement de 3 pièces meublé au Mans avec un loyer de 1 100 € charges comprises. Dépôt de garantie de 1 100 €. Le locataire est salarié avec un revenus de 3 500 € nets.

Devis effectués le 07/01/2021 sur les sites web respectifs des assureurs, selon conditions. Référencement gratuit. Classification par prix croissant.

Comment résilier l'assurance loyer impayé ?

Vous pouvez résilier votre garantie loyer impayé chaque année en respectant le délai de préavis, qui se porte souvent à 2 mois (lisez bien les conditions générales du contrat). Si vous ne résiliez pas de vous-même votre contrat, la GLI continuera de façon tacite chaque année.

Résilier votre assurance loyer impayé avec la loi Châtel

Vous pouvez résilier votre contrat d’assurance loyer impayé avec la loi Châtel. À quoi sert la loi Châtel ? Elle oblige les assureurs à vous envoyer un avis d'échéance au moins 15 jours avant la fin de la période de résiliation. En général, les assureurs imposent une échéance au 31 décembre. Pour résilier votre assurance loyer impayé, vous devez envoyer votre lettre de résiliation au moins deux mois avant soit le 31 octobre. Les assureurs doivent envoyer leur avis d'échéance au moins 15 jours avant, soit le 17 octobre.

Pouvez-vous utiliser la loi Hamon ?Hélas, l’assurance loyer impayé n’est pas concernée par la loi Hamon. Vous ne pouvez donc pas résilier votre assurance GLI à tout moment après un an de contrat.

Résiliation au départ des locataires

Le paiement de votre assurance loyer impayé se fait le plus souvent sous forme de prime annuelle. Donc si votre locataire quitte le logement avant la fin de l’année, vous êtes en droit de vous demander si vous pouvez être remboursé ou non. Sachez que votre contrat d’assurance loyer impayé prend fin automatiquement en cas de départ de votre locataire. Si le cas se présente, vous devrez donc communiquer l’état des lieux de sortie à votre assureur qui vous remboursera au prorata des primes payées d’avance et trop perçues.

Le cas de la colocationSi le départ est seulement partiel, la GLI reste valide. Vous devez seulement prévenir votre assurance du départ de l’un des colocataires et lui fournir le document correspond. Si le colocataire est remplacé par un autre, il faudra mettre en place avenant au bail pour régulariser la situation.

Résiliation de votre GLI en cas de vente du logement

Si vous vendez l’appartement ou la maison concernée, l’assurance loyer impayé en cours se résilie automatiquement. Si l’acheteur souhaite reprendre la GLI en cours, il pourra normalement souscrire sans condition, car le locataire était déjà en place avec l’ancien propriétaire. Le bail précédent lui se poursuit tacitement, car le nouvel acheteur se substitue au vendeur.

À savoirUne fois que vous avez résilié votre GLI (Garantie Loyer Impayé)vous pouvez choisir de souscrire un nouveau contrat.

• Pour réaliser ce comparatif et mettre en avant les formules suivantes, nous avons défini un profil particulier : un propriétaire louant un appartement meublé de 3 pièces au Mans. Le loyer s'élève à 1 100 € charges comprises. Dépôt de garantie de 1 100 €. Le locataire est salarié avec un revenu de 3 500 € nets.