GRL : peut-on encore souscrire une assurance risques locatifs (GRL) ?

Par Eglantine Tamet

Spécialiste Assurance Habitation et Assurance Emprunteur

Tous les propriétaires craignent d’avoir des locataires peu soigneux qui ne payent pas leurs loyers. C’est pour cela que la garantie des risques locatifs (GRL) a été mise en place dès 2010 par Action Logement. Alors que couvre t-elle et peut-on encore y souscrire aujourd’hui ?

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Qu’est-ce que la Garantie Risques Locatifs (GRL) ?

Aujourd’hui, il n’est plus possible de souscrire une Garantie Risques Locatifs (GRL), elle a été remplacée par de nouveaux dispositifs comme la Garantie Loyers Impayés (GLI), contrat d’assurance pour se prémunir contre les impayés ou les dégradations ou encore la garantie visale, financée et gérée par Action Logement pour les salariés précaires ou les moins de 30 ans.

Créée conjointement par l'État et Action Logement en 2010, la GRL avait pour objectif de rassurer les propriétaires quant aux versements des loyers d’un côté et d’assurer le logement aux personnes en situation précaire de l’autre. Face à l’augmentation des loyers impayés, le ministère du logement a voulu rendre les propriétaires moins hésitants à l’idée d’accepter des locataires avec moins de garanties financières.

Pour bénéficier de l’assurance GRL, le propriétaire devait répondre à un certain nombre de critères et choisir un locataire éligible au Pass GRL :

• le locataire doit disposer de ressources représentant 2 fois le montant du loyer ;
• le montant mensuel du loyer ne doit pas dépasser les 2 000 €, charges comprises ;
• la location doit être le logement principal du locataire ;
• la location doit faire partie d’un ensemble immobilier privé ;
• si le locataire occupe déjà le logement depuis plus de 6 mois, aucune condition n’est exigée pour souscrire une GRL.

Que couvre l’assurance garantie locative (GRL) ?

La garantie risques locatifs était souscrite par le propriétaire. Il pouvait y accéder soit en souscrivant une assurance habitation soit y souscrire directement via le site d’Action Logement (APAGL).

La GRL offrait une couverture complète aux propriétaires bailleurs. L’assurance risques locatifs était composée de 3 garanties distinctes.

• La garantie loyers impayés si le locataire n’est pas en mesure de les payer. Les montants remboursés par Action logement prennent également compte des charges et des taxes appliquées sur ces loyers. La couverture des loyers impayés peut aller jusqu’à 70 000 euros. Si le décès ou le départ prématuré d’un locataire est constaté, une garantie indemnise le propriétaire jusqu’à ce que son bien soit à nouveau occupé par un autre locataire.
• La garantie contre les dégradations locatives prend en charge les détériorations à hauteur de 7 700 € pour une location vide et 3 500 € en location meublée. En option, il est possible d’être remboursé des loyers impayés de la période de réparation.
• La garantie couvrant les frais de contentieux judiciaires (avocat, expertise, huissier de justice, etc.) sont également pris en charge.

Prix d’une assurance risques locatifs ?

Le prix de l’assurance risque locatifs était fixé entre 2,5% et 4% du montant des loyers avec les charges (3% en moyenne). Les prix dépendaient des assureurs et aucune règle ne fixait un prix pour les cotisations mensuelles de la GRL.

Dans le cas d’un loyer à 500 euros par mois, la GRL vous coûtait en moyenne 18 euros par mois et prenait en charge plus de 9 ans de loyers impayés dès le premier défaut de paiement.

Le coût d’une assurance GRL était intégralement déductible des revenus fonciers au moment de la déclaration d’imposition.

Les alternatives à la GRL : la garantie visale et la garantie loyer impayé

La GRL n’existe plus depuis le 1er janvier 2016. D’autres dispositifs ont été mis en place pour la remplacer.

En premier lieu, la garantie visale de Action Logement a pris le relai et son mode opératoire ressemble fortement à la gestion d’une GRL. Le niveau de couverture reste identique ainsi que sa mission : favoriser l’accès au logement et assurer les propriétaires contre les risques qu’ils encourent. Seulement, ce n’est plus au propriétaire de souscrire la GRL mais au locataire, qui effectue une demande en ligne sur le site visale.fr Les sommes sont avancées aux propriétaires bailleurs par Action Logement et sont remboursées ensuite par le locataire. Les profils visés par la garantie sont les jeunes de moins de 30 ans et les salariés en situation précaire.

La Garantie Loyers Impayés (GLI), quant à elle, n’a pas pour principale mission d’assurer l’accès au logement. Il s’agit d’une assurance complémentaire à l’assurance habitation qui permet de se protéger contre les loyers et charges impayés, les dégradations et les frais de contentieux. Des assurances privées proposent aux propriétaires bailleurs une GLI. Ce qui change avec la GRL, c’est le prix. Son coût peut varier de 1,7% à 5% du montant du loyer avec les charges.