Assurance copropriété : protéger les parties communes d'un immeuble
Vivre en copropriété c’est s’exposer aux risques éventuels de l’ensemble immobilier dans lequel vous vivez. L’assurance copropriété est partagée par les différents copropriétaires et répond à un certain nombre d'obligations. Alors comment la copropriété s'organise-t-elle en assurance habitation ? Quelle assurance immeuble choisir ? Qui doit payer l’assurance copropriété ? Les réponses à vos questions sont dans notre guide !
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🏢 Copropriété et Assurance : protégez vos parties communes
La copropriété désigne un immeuble ou un ensemble immobilier dont la propriété est répartie entre plusieurs propriétaires. Est attribué à chaque copropriétaire une partie privative réservée pour son usage exclusivement et des parties communes destinées à l’usage de tous (toitures, escaliers, ascenseurs, murs, couloirs, planchers, cave, jardin, etc.).
L'assurance copropriété horizontale et verticale
Il y a deux types de copropriété à différencer : la copropriété horizontale et verticale.
🔹 Par copropriété horizontale, on entend généralement un ensemble de maisons ou de lots individuels (appelé aussi copropriété pavillonnaire) situé sur un terrain commun entre les copropriétaires. La différence est avant tout géométrique. Les parties communes concernent souvent les installations communes comme une piscine ou la tuyauterie. Vous n’êtes ainsi pas totalement propriétaire de votre parcelle de terrain, notamment lors de la réalisation de travaux, où les autres copropriétaires ont un droit de vote.
🔹 À l’inverse, on parle de d'assurance copropriété verticale pour un immeuble. Les parties privatives des individus sont séparées par les parties communes de l’immeuble en question. Quoi qu’il en soit, l’organisation de la copropriété reste identique.
Comment s'organise une copropriété ?
La copropriété s’organise autour de 3 acteurs :
- Le syndicat de copropriétaire : désigne l’ensemble des copropriétaires et veille au maintien de l’état des parties communes ainsi qu’à l’administration.
- Le syndic de copropriété : désigné par majorité absolue par le conseil de copropriété, le syndic peut être interne (syndic bénévole) ou externe (syndic professionnel) à la copropriété. Il représente légalement le syndicat de copropriétaires, gère les finances et l’administration et doit justifier d’une assurance copropriétaire. La durée du mandat est de 3 ans maximum et peut être renouvelé.
- Le conseil syndical de copropriété : accompagne le syndic dans ses missions et assure le lien entre le syndic et les autres copropriétaires. Les membres sont élus pour une durée de 3 ans renouvelable.
L’assurance copropriété a pour objectif de réduire les conflits entre voisins ainsi que les coûts à prévoir en cas de sinistre.
✅ L’assurance copropriété est-elle obligatoire ?
L’assurance copropriété est obligatoire depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur du 24 mars 2014. Selon l’article 9-1 de la loi Alur qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis :"chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre”.
Ainsi, la loi impose une couverture responsabilité civile pour chaque copropriétaire mais ne les oblige pas à se protéger contre les dégâts causés à l’immeuble bien que cela soit fortement recommandé au vu des risques encourus.
Dans une copropriété, on retrouve 3 types de profil répondant chacun a des obligations légales en assurance :
- le copropriétaire occupant est dans l’obligation de s’assurer envers les tiers ainsi qu’envers la copropriété ;
- le copropriétaire non occupant doit souscrire une responsabilité civile envers les tiers, ses locataires en cas de vice de construction ou de défaut de fabrication ou en cas de trouble de jouissance entre colocataires ainsi qu’envers la copropriété.
- les locataires doivent s’assurer d’une responsabilité civile envers leurs propriétaires mais également pour les tiers.
Obligation du syndic envers les copropriétaires Le syndic professionnel (externe) a pour obligation de souscrire une assurance responsabilité civile envers les autres copropriétaires. En revanche, il n’y a pas d’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile pour le syndic bénévole (interne) bien que cela soit fortement recommandé.
📊 Quelle assurance copropriété choisir ?
Le prix d’une assurance habitation en copropriété varie principalement selon les risques à couvrir. Si vous habitez un immeuble, votre assureur étudiera l’état de l’immeuble, la surface totale habitable et non habitable, l’environnement dans lequel il se situe, le système de sécurité mis en place, le nombre de sinistres ayant eu lieu précédemment dans les parties communes, etc.
Offre assurance copropriété
Ci dessous, vous trouverez un devis d'assurance copropriété pour un profil spécifique. Nous avons sélectionné un immeuble à Toulouse 3100 de 900m² (lot de 15 appartements) de 4 étages. Il s’agit d’une copropriété verticale dont l’année de construction est supérieure à 10 ans. Un sous-sol abrite des places de parking et aucune rénovation récente est à signaler.
Assurance Copropriété Luko
Formule de base : 85,05€ / mois
Formule Esprit en paix : 92,37€ / mois
500 euros de franchise
- Responsabilité civile
- Fumées et incendies
- Dégâts des eaux
- Tempêtes et Catastrophes naturelles
- Risques technologiques et Terrorisme
- Défense pénale et Recours
- Vol et vandalisme
- Dommages électriques
- Graffitis
- Effondrement : 3,45€ / mois
- Bris de glace (véranda, porte, vitre, etc.) : 3,07€ / mois
- Bris de machine (ascenseurs, climatisation, etc.) : 4,02€ / mois
- Aménagements extérieurs et piscine : 2,88€ / mois
- Panneaux photovoltaïques : 4,02€ / mois
- Rupture de cuve et coulage : 3,45€ / mois
- Honoraires de frais de gestion du syndic suite à sinistre : 7,61€ / mois
- Charges de copropriété impayées : 6,45€ / mois
- Honoraires de frais de gestion du syndic suite à sinistre : 4,02€ / mois
- Protection juridique : 4,44€ / mois
*Garanties et tarifs observés le 11/08/2022 sur le site de l'assureur Luko.
💳 Que faire en cas de sinistre en copropriété ?
Comment fonctionne l'assurance copropriété à la suite d'un sinistre ? Qui doit contacter l'assurance ? Qui doit effectuer les démarches de remboursement ? Et enfin qui doit payer ?
Quoi doit déclarer le sinistre en assurance copropriété ?
La souscription de l’assurance copropriétaire est effectuée par le syndicat mandaté par l’immeuble. Il réalise des devis d’assurance copropriété pour ensuite les proposer aux conseils de copropriété pour validation. Les membres du conseil votent ensuite pour l’offre qui leur semble la mieux adaptée.
Reste à comprendre quelle assurance copropriété rentre en jeu et à quelle moment. Qui doit déclarer le sinistre ?
- Si le sinistre a lieu dans une partie privative de l’immeuble, c’est au copropriétaire du logement de contacter son assureur. Son assurance habitation ne pourra se déclencher si l’incident provient des parties communes.
- Si le sinistre est issu des parties communes de l’immeuble, c’est au syndicat mandaté par la copropriété de faire les démarches nécessaires. Dans le cas où le syndic dépend d’une société externe, c’est au conseil de copropriété de prévenir le syndic afin qu’il déclare le sinistre à l’assurance immeuble souscrite.
Qui doit payer l'assurance copropriété ?
Mais finalement, qui doit payer l’assurance copropriété ?
La cotisation annuelle pour l’assurance copropriété est répartie équitablement et proportionnellement entre les différents copropriétaires. Certaines personnes étant exposées à plus de risques que les autres voient leurs primes d’assurance augmenter. En d’autres termes, pour un commerçant ou un restaurateur par exemple, l’assureur peut demander au copropriétaire concerné de payer des surprimes.
L'Application de la convention IRSI en copropriété Les compagnies d’assurance ont conclu un accord autour de la convention IRSI pour simplifier l'indemnisation des sinistres dans les immeubles en copropriété. Les sinistres concernés sont le dégât des eaux et l’incendie. Est désigné un assureur gestionnaire, l’assureur qui doit indemniser le sinistre ainsi que l’assureur chargé d’organiser la recherche de fuite.
🛡️ Que couvre l’assurance copropriété ?
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L’assurance multirisque immeuble est très complète car elle combine :
- l'assurance multirisque habitation
- l’assurance responsabilité civile
- la protection juridique.
De la sorte, une assurance multirisque copropriété vous protège aussi bien les dommages causés à l’immeuble que contre les dommages que vous pouvez éventuellement faire subir aux autres copropriétaires ou encore en cas de litiges entre copropriétaires.
Les dommages causés à l’immeuble
L’assurance multirisque copropriété couvre en générale tous les risques encourus par l’immeuble dans sa totalité, mais parfois elle peut se cantonner qu’aux parties communes. Vous serez donc assuré au même niveau qu’une assurance MRH classique. Voici les garanties que vous pourrez retrouver dans votre contrat d’assurance multirisque immeuble :
- dégât des eaux, intervient pour les fuites d’eau de toiture et les fissures au balcon en copropriété ;
- incendie et explosion ;
- catastrophes naturelles ;
- catastrophes technologiques ;
- attentats et actes de terrorisme ;
- événements climatiques ;
- vol et vandalisme, le vol d’électricité dans les parties communes est courant ;
- bris de glace.
Pour une meilleure couverture, le conseil syndical peut opter pour des extensions de garanties pour enrichir l’assurance immeuble. Bien que payantes, elles peuvent être utiles dans certains cas. Si l’immeuble est inhabitable, un hébergement d’urgence est mis à disposition ou la prise en charge des honoraires d’un expert mandaté par le syndic sont souvent choisis en assurance copropriété.
L’assurance dommage ouvrage en copropriété est obligatoire si vous comptez effectuer des travaux de construction. En cas de sinistre lié aux travaux de réparation vous serez indemnisé. Elle protège l’immeuble sur 10 ans et assure le lien avec les nouveaux copropriétaires.
La responsabilité civile de l’assurance copropriété
La responsabilité civile de l’assurance copropriété permet d’être indemnisé en cas de dommages causés par l’immeuble lui-même (corporels ou matériels). En copropriété, il est obligatoire de souscrire une assurance responsabilité civile.
Lorsqu’un incident a lieu dans un logement en particulier (partie privative), c’est l’assurance personne de l’un des copropriétaires qui se déclenche. À l’inverse, si un défaut d’entretien ou vice de construction vient des parties communes du bâtiment, c’est la responsabilité civile du syndic de copropriété (l’ensemble des copropriétaires) qui s’applique.
La protection juridique de l’assurance copropriété
Si l’un de vos voisins refuse de déclarer le sinistre, la garantie protection juridique en copropriété vous sera indispensable. Si vous voulez porter plainte contre un copropriétaire, les procédures en justice sont longues et très coûteuses. La protection juridique est un contrat qui fait souvent partie de l’assurance copropriété, mais elle peut faire l’objet d’un contrat à part entière. Elle vous accompagne tout au long du conflit et couvre les frais engagés par la copropriété ainsi que la défense de la copropriété devant les tribunaux.
Qui paie la franchise en copropriété ? La franchise en assurance habitation est à la charge de l’assuré. Il en est de même en copropriété. Si le sinistre a eu lieu dans les parties communes, c’est l’assurance de la copropriété qui fonctionne et la franchise prévue par l’assureur est donc payée par la copropriété.
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💬 Questions fréquentes sur l'assurance copropriété ?
💰 Quel est le prix d’une assurance copropriété ?
Le tarif d’une assurance copropriété se calcul en partie comme une assurance habitation classique. La prime d’assurance dépend donc de la taille des logements, des sinistres passés et du montant des franchises. D’autres critères concernant l’immeuble. Seulement d’autres critères sont à prendre en compte. L’état de l’immeuble, sa date de construction, son environnement, son système de sécurité et ses équipements (assurance garage ou box). La variation de prix est importante d’un immeuble à un autre en raison de la diversité des critères.
❓ Quelle assurance doit payer en cas sinistre en copropriété ?
La convention IRSI (indemnisation et recours des sinistres immeubles) est un accord approuvé entre différentes compagnies d’assurances pour prendre en charge l’indemnisation des sinistres pour les immeubles en copropriété. Son but ? Rendre plus rapide les délais d’indemnisation en fixant un assureur gestionnaire du sinistre et l’assureur qui doit payer les réparations. Cette convention s’applique seulement pour les incendies et les dégâts des eaux en copropriété.
🔄 Comment changer d’assurance copropriété ?
Le syndic a la responsabilité de faire voter le changement d’assurance copropriété à l’assemblée générale. Sans ce vote il ne pourra pas souscrire un nouveau contrat. Pour changer d’assurance habitation en copropriété, nous vous conseillons de vous y prendre quelques semaines à l’avance. Une assurance copropriété est un contrat d’un an avec tacite reconduction. Autrement dit, si vous ne demandez pas la résiliation de votre contrat à échéance de votre contrat, il sera reconduit automatiquement.