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Fuite d'eau et assurance : qui du locataire ou du propriétaire est responsable ?

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Vous êtes propriétaire non occupant d'un logement que vous louez et votre locataire vous informe qu'il est victime d'un dégât des eaux ? En cas de fuite d'eau dans le cadre d'un contrat de location, qui est responsable : le locataire ou le propriétaire ? La réponse dépend de la responsabilité de chacun. On vous explique en détails dans ce guide vos droits et obligations en cas de dégât des eaux.


Fuite d'eau locataire ou propriétaire : qui est responsable ?
  Propriétaire Locataire
Obligations Mettre à la disposition du locataire un logement décent, en bon état d'usage et de réparation, et notamment concernant les menuiseries, la toiture, la plomberie et les canalisations Réaliser l'entretien courant et les réparations locatives et notamment le nettoyage des dépôts de calcaire, le dégorgement des canalisations, le remplacement des joints de canalisations, clapets de robinets, flotteurs de chasse d'eau...
Prise en charge de la fuite d'eau Si elle est due à la vétusté d'un des équipements du logement Si elle est due à un manquement d'entretien ou d'utilisation de la part du locataire

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🤔 Fuite d'eau : qui paie entre le locataire et le propriétaire ?

Lorsqu'une fuite d'eau intervient dans un logement loué, qui doit prendre en charge les frais engendrés par le dégât des eaux : le locataire ou le propriétaire ? Et bien la réponse n'est pas la même selon la situation et donc la responsabilité du locataire ou du propriétaire. Détails.

À la charge du locataire

L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs stipule que, dans le cadre d'un contrat de location d'un bien immobilier, le locataire est obligé de :

prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat.

Autrement dit, le locataire doit procéder à l'entretien courant et aux réparations locatives dans le logement durant toute la durée du contrat et notamment prendre en charge :

  • La pose de nouveaux joints de canalisations d'eau si ces derniers sont usés :
  • Le dégorgement des canalisations :
  • Le nettoyage des dépôts de calcaire :
  • Le remplacement des clapets des robinets :
  • L'installation de nouveaux flotteurs ou joints cloches des chasses d'eau pour les sanitaires.

Concrètement donc, si la fuite d'eau est liée à un manquement de la part du locataire :

  • Un manque d'entretien d'un des équipements du logement :
  • Une mauvaise utilisation d'un des équipements de la maison ou de l'appartement : en jetant dans les sanitaires des déchets inappropriés ou en oubliant de fermer un robinet par exemple...

c'est donc au locataire qu'incombe la responsabilité de payer les frais engendrés par la fuite d'eau dans le logement.

À la charge du propriétaire

D'après l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur d'un logement en location est tenu de :

remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé [...] De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le propriétaire est dans l'obligation de réaliser tous les travaux nécessaires, hormis bien entendu tous les travaux d'entretien ou réparations locatives imputable au locataire. À ce titre, le propriétaire bailleur prend alors en charge les frais liés aux gros oeuvres, à la toiture, la plomberie, les canalisations ou encore la toiture.

En conclusion, si la fuite d'eau est liée à un manquement de la part du propriétaire, c'est-à-dire à l'absence d'entretien entraînant la vétusté des installations ou encore à une malfaçon ou un défaut de construction du logement, dans ce cas, c'est au propriétaire de prendre en charge les frais engendrés par le sinistre.

La recherche de fuite

Qui dit fuite dans le logement dit qu'il est nécessaire de trouver l'origine de la fuite pour pouvoir la stopper. Si parfois l'origine de la fuite est évidente, il arrive qu'il soit impératif de réaliser ce qu'on appelle une "recherche de fuite d'eau".

Cette recherche de fuite est réalisée par un professionnel qualifié, souvent un plombier, qui va se charger de vérifier tous les points d'eau du logement. Il est également possible de faire appel à un couvreur si la fuite provient de la toiture (en cas d'infiltration d'eau au niveau du plafond du locataire par exemple) ou à une société de vidange si l'origine de la fuite se trouve dans les canalisations.

C'est généralement l'assurance de l'occupant du logement, le locataire donc, qui prend en charge la recherche de fuite d'eau, sauf en cas de recherche destructive (qui nécessiterait la destruction d'une partie du logement : un mur par exemple), dans ce cas, c'est l'assurance du propriétaire qui prend le relai.

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🤷‍♂️ Dégât des eaux causé par un tiers : qui est responsable ?

Il arrive qu'une fuite d'eau dans un logement ne soit ni de la responsabilité du locataire, ni de celle du propriétaire mais d'un tiers : un voisin, un artisan, un cambrioleur, etc. Que se passe-t-il dans ce type de situation ?

Fuite d'eau provenant des voisins

Il se peut qu'une fuite d'eau qui a lieu chez un voisin ait des répercussions directes sur le logement qu'occupe votre locataire. Lorsque 2 personnes sont concernées par un même dégat des eaux, ce sont les conventions Cidre (si le montant des dommages est inférieur à 1600 €) ou Cide-Cop (si le montant des dommages dépasse 1600 €) qui s'appliquent.

Dans ce cas, votre locataire doit remplir et signer un constat amiable de dégâts des eaux avec le voisin responsable du sinistre et le transmettre directement à son assurance habitation qui prendra contact avec l'assureur du voisin pour la réparation des dommages causés.

Fuite d'eau dans l'immeuble

Si le locataire d'un logement subi une fuite d'eau causée par un dysfonctionnement d'un équipement qui appartient aux parties communes d'un immeuble (canalisations, chauffage colllectif, colonne des eaux usées...), c'est à la copropriété de prendre en charge les dégâts, même si un seul appartement est concerné.

Si jamais la fuite d'eau est due à un défaut d'entretien des parties communes, la copropriété peut se retourner contre le syndic, et si la fuite est due à un défaut de construction, elle peut se retourner contre le constructeur, et ce, pour une durée de 10 ans suivant la livraison de la copropriété.

En tant que propriétaire d'un logement, vous n'êtes pas dans l'obligation de souscrire une assurance habitation pour votre logement en location (même si cela est fortement recommandé), sauf si votre logement appartient à une copropriété, dans ce cas, il est impératif que vous soucriviez un contrat d'assurance habitation.

Dégât des eaux suite à un cambriolage

Si un locataire se fait cambrioler, il n'est pas responsable des dégradations causées, même si ces dégradations entraînent un dégat des eaux. Ce dernier doit alors contacter son assureur pour s'assurer de la prise en charge dont il bénéficie.

Généralement, la garantie "cambriolage" est incluse dans un contrat d'assurance multirisques habitation qui couvre le plus souvent les actes de vandalisme, c’est-à-dire les détériorations sur le biens mobiliers et immobiliers dans le logement.

En cas de fuite d'eau suite à un cambriolage, c'est donc la garantie "Cambriolage" qui s'applique et pas la garantie "Dégat des eaux".

Dégât des eaux suite à l'intervention d'un professionnel

Il peut arriver que lors d'une intervention, un artisan professionnel (un plombier ou un chauffagiste par exemple) puisse provoquer une fuite d'eau dans le logement (en installant une pompe à chaleur ou en réparant les sanitaires par exemple). Dans ce cas, c'est l'assurance du professionnel qui prend en charge les dégâts causés.

💧 Surconsommation du locataire suite à une fuite d'eau

Généralement, c'est le propriétaire du logement loué qui reçoit et paie les factures d'eau. Or, en cas de surconsommation d'eau : qui doit payer, le locataire ou le propriétaire ?

Il se trouve qu'en cas de consommation plus élevée d'eau dans le logement qu'il loue, le propriétaire est en droit d'imputer l'augmentation directement sur les charges du locataire.

Mais qu'en est-il d'une surconsommation due à une fuite d'eau après compteur ? Il faut savoir que la réglementation protège un locataire en cas de surconsommation liée à une fuite d'eau après compteur (c'est-à-dire une fuite d'eau liée aux canalisations situées après le compteur et donc liée aux installations privatives du logement) en plafonnant sa facture d'eau. C'est ce qu'on appelle "l'écrêtement".

Ainsi, la loi prévoit qu'en cas d'augmentation anormale du volume d'eau consommé par un abonné (c'est-à-dire si le volume d'eau consommé depuis le dernier relevé dépasse le double du volume d'eau moyen au cours des trois années précédentes), alors la facture d'eau est plafonnée et l'abonné ne paiera pas la partie qui dépasse le double du volume moyen d'eau consommé.

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💬 FAQ sur la fuite d'eau, locataire ou propriétaire : qui est responsable ?

En règle générale, c'est au locataire du logement de se charger de l'entretien courant dans le logement, et notamment l'entretien du chauffe-eau. En cas de fuite du ballon d'eau chaude du locataire, c'est donc, a priori à ce dernier, de prendre en charge la réparation de l'appareil, sauf si la fuite est due à la vétusté de l'équipement, auquel cas ça sera au propriétaire de financer les réparations ou le remplacement de l'appareil.

La loi impose à tout locataire d'un logement de souscrire une assurance habitation afin d'être couvert en cas de sinistre. Or, si en tant que propriétaire non occupant vous vous rendez compte que votre locataire sans assurance habitation subit un dégât des eaux, il est possible, si vous avez vous-même souscrit une assurance PNO pour le logement, que votre assureur accepte de prendre en charge les dommages. Dans le cas contraire, les frais de réparations seront à la charge du locataire.

Sachez qu'en tant que propriétaire, un défaut d'assurance de la part de votre locataire peut être un motif pour rompre le contrat de bail qui voue lie à votre locataire.

Un dégât des eaux au plafond en tant que locataire est un cas particulier. En effet, deux options sont possibles lorsque vous louez un appartement ou une maison et que vous subissez un dégât des eaux au plafond :

  1. Vous êtes responsable de la fuite : dans ce cas, vous devez déclarer le sinistre à votre assureur pour qu'il puisse prendre en charge les dommages :
  2. Vous n'êtes pas responsable de la fuite : c'est au tiers responsable de prendre en charge le sinistre. Si les dégâts des eaux proviennent du locataire du dessus par exemple, c'est à son assureur de prendre en charge les dommages. Si les dégâts sont dus à la vétusté du logement, c'est à l'assurance du propriétaire de prendre en charge les dommages, etc.
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