Trouble de jouissance du logement : règles & recours du locataire

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D’après l'article 1721 du Code Civil, le trouble de jouissance est le fait de ne pouvoir profiter de son lieu de vie locatif à cause d’un tiers. Dans quel cas le propriétaire est-il responsable ? Découvrez dans quelles mesures les assurances protection juridique peuvent vous accompagner dans vos démarches de recours.

🤔 Qu'est-ce qu'un trouble de jouissance locative ?

Trouble de jouissance : la définition de la loi

La notion de trouble de jouissance est tombée dans le langage courant. Bien qu'elle n'ait pas de définition précise au nom de la loi, elle trouve bel et bien son fondement dans l'article 1721 du Code Civil.

Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

Article 1721 du Code Civil

D’après cet article juridique, le propriétaire louant un bien doit garantir l’utilisation normale et attendue de celui-ci. Cette loi implique par ailleurs que le propriétaire non occupant (PNO) doit indemniser le locataire en cas de trouble.

Quelques exemples de troubles de jouissance

Le propriétaire de votre bien locatif peut être responsable de troubles de jouissance à différents titres :

  • Présence d’insectes xylophages (termites, vrillettes, capricornes, lyctus, sirex), de champignons (mérule pleureuse) ou de nuisibles ;
  • Signes d’humidité anormale, moisissures dues à un manque d’isolation, fuites d’eau ;
  • Normes en vigueur non respectées (électricité, eau courante) ;
  • Présence de substances nocives (amiante) ;
  • Absence des commodités attendues (installations de chauffage ou eau chaude) ;
  • Allers et venues intempestives du bailleur dans le logement, sans autorisation du locataire ;
  • Non-provisionnement ou non-remplacement d’une boîte aux lettres ;
  • Interdiction d’utiliser l’ascenseur ou l’escalier de service ;
  • Surface louée non conforme à celle déclarée dans le bail, changements d’aménagement ou de forme du logement loué sans accord préalable au moment de la location ;
  • Insalubrité du logement, vices ou défauts cachés, etc.

Ce sont quelques-uns des motifs les plus fréquents, mais cette liste reste non exhaustive. Les locataires occupant le logement sont protégés durant toute la durée du bail de location.

En cas de troubles anormaux du voisinage, de tapage nocturne, de catastrophe naturelle ou de cas de force majeure, le propriétaire du bien ne peut pas être tenu pour responsable. Le trouble de jouissance ne s’applique que lorsque le propriétaire est responsable du trouble.

👉 Que doit faire le propriétaire en cas de trouble de jouissance ?

Préjudice de jouissance : les obligations du propriétaire

L’article 1721 du Code Civil précise bien que le propriétaire est tenu d’indemniser les locataires du bien en cas de trouble de jouissance. Pour résumer, il est mis en cause s’il ne respecte pas les obligations indiquées dans le contrat de bail.

Il faut distinguer les devoirs du propriétaire et ceux du locataire pour bien comprendre les limites du préjudice de jouissance :

  • Le locataire se doit de prendre soin du bien loué et de se plier à l’entretien courant du logement.
  • Le propriétaire a l’obligation de faire en sorte que le logement reste en bon état d’usage, tant par son entretien général que par ses équipements.

Le propriétaire a deux obligations essentielles à respecter dans le cadre du bail signé avec les locataires :

  1. obligation d’entretien ;
  2. obligation de délivrance des services et des équipements.

Concrètement, si l’un des exemples cités ci-dessus est à l’origine d’un trouble de jouissance, le propriétaire se doit de trouver une solution. Rénovations, désinfestations, travaux de mise aux normes, installations d’équipements… S’il n’intervient pas pour régler le problème, il devra verser une indemnité aux locataires.

Exceptions : les cas où le propriétaire n'est pas responsable des troubles de jouissance

Dans certains cas, le propriétaire est exonéré de ces responsabilités. Il existe trois exceptions principales d’après la jurisprudence.

  1. En cas de force majeure, c'est-à-dire si un événement extérieur a lieu. Ils sont considérés comme étant des phénomènes indépendants de la volonté du propriétaire. Entendez par là les incendies, les inondations, les tempêtes, les séismes et autres catastrophes naturelles.
  2. En cas de trouble causé par une tierce personne, par exemple si la nuisance est provoquée par le voisinage (tapage nocturne, dégradations ou actes de vandalismes, etc.), ce genre d’incident doit généralement se régler à l’amiable et entre voisins directement, sans intervention du ou des propriétaires.
  3. Si la faute prend son origine dans le comportement du locataire. L’exemple le plus courant concerne l’arrivée de nuisibles, entre autres si l’infestation est postérieure à l’entrée du locataire dans les lieux. Pour déterminer ce genre de négligence, le propriétaire peut faire appel à un constat d’huissier si nécessaire. Ce constat fait foi devant le tribunal d’instance.

Le locataire ne peut, à lui seul, déterminer si le propriétaire est responsable d’un trouble de jouissance. Cette décision relève de la justice, il est donc fortement déconseillé au locataire de cesser de payer le loyer ou de n’en payer qu’une partie.

📄 Abus de jouissance paisible : que peut faire le propriétaire en cas de locataire rebelle ?

Lorsque le locataire cause un abus de jouissance paisible, par exemple des nuisances sonores, le propriétaire peut agir, même s’il n’est pas tenu pour responsable.

En effet, si les troubles se répètent et que le locataire de votre bien en est le principal responsable, vous devrez souvent faire face à un syndicat de copropriété ou à des voisins mécontents.

  • Plusieurs solutions s’offrent à vous en fonction de la complexité de l’affaire :
  • Privilégier une entente à l’amiable. Vous contactez votre locataire et l’informez des problématiques rencontrées et de la gêne occasionnée. Si le problème persiste, vous pouvez vous prémunir aux yeux de la loi en envoyant au locataire un recommandé avec accusé de réception.
  • Faire appel à un médiateur ou un conciliateur en cas de mise en demeure, si la première solution n’a pas suffi à faire réagir le locataire.
  • Obtenir l’expulsion du locataire en saisissant le tribunal. Ce dernier pourra ordonner une résiliation du contrat de location.

Nous avons parlé de nuisances sonores (tapage diurne ou nocturne), mais d’autres comportements peuvent être considérés comme nuisibles :

  • encombrement des parties communes ;
  • dégradations ou condamnation de portes cochères ou de paliers ainsi que des vestibules ;
  • cause d’odeurs nauséabondes ;
  • querelles et disputes incessantes, etc.

⚖️ Quel recours pour un locataire victime de troubles de jouissance ?

Si vous êtes un locataire victime de troubles de jouissance, différents types de recours s’offrent à vous.

Résoudre le conflit à l’amiable

La justice réclame souvent que ce type de solution soit privilégié avant d’opter pour un recours juridique. La meilleure chose à faire pour régler un conflit est d’essayer de dialoguer de manière civilisée avec la partie opposée. La persistance du trouble peut tout à fait résulter d’une méconnaissance du problème ou d’une négligence, et non d’une décision délibérée de la part du bailleur.

Pour régler le problème, commencez donc par contacter votre propriétaire. Informez-le du ou des troubles constatés. Vous pouvez formuler votre demande à l’oral et la doubler d’un écrit simple (mail ou courrier).

Si cela ne suffit pas, vous pouvez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, un document qui pourra vous faciliter la tâche si l’affaire doit finalement être amenée devant un tribunal.

Avoir recours à un médiateur

Si vous n’avez toujours pas de réponse positive de votre propriétaire 2 mois après avoir envoyé votre courrier recommandé, vous pouvez faire appel à un médiateur via la commission départementale de conciliation (CDC).

Bon à savoir

Le fait de saisir la CDC est totalement gratuit, mais n’est pas accessible aux propriétaires ou locataires ayant signé un bail mobilité. Pour saisir la CDC compétente, il faut adresser une lettre recommandée avec A/R à la commission présente dans votre département.

Engager une procédure judiciaire

Si la médiation ne parvient pas à trouver un accord à l’amiable, vous pouvez saisir le tribunal d’instance. Si la situation se règle en votre faveur, vous pourrez ainsi obtenir les compensations suivantes :

  • obtention d’une obligation pour le propriétaire de réaliser l’ensemble des travaux nécessaires pour que le logement soit à nouveau viable ;
  • montant du loyer réduit, voire dispensé jusqu’à ce que les travaux de rénovation soient terminés ;
  • versement de dommages et intérêts pour réparer le préjudice rencontré.

💡 L'assurance protection juridique, une solution en cas de troubles de jouissance ?

Si l’accord amiable ne peut être obtenu, vous pouvez souscrire une assurance protection juridique. Elle vous permet de bénéficier de plusieurs garanties pour accompagner vos démarches en justice.

L’assurance protection juridique :

  • vous offre des conseils de la part d’experts en droit ;
  • vous propose une représentation en défense ou en recours adaptée à votre dossier ;
  • prend en charge tout ou partie des frais liés à votre recours judiciaire selon la formule choisie.