Expulsion locataire : procédure, motifs et délai

Par Candice Vernadat-Moitrelle

Rédactrice assurance

Lorsque vous êtes propriétaire d'un logement que vous louez, vous n'êtes malheureusement pas à l'abri de tomber sur un locataire en diffultés ou indélicat qui ne respecteraient pas ses engagements. Dans une telle situation, vous disposez de plusieurs recours pour faire valoir vos droits. Découvrez dans ce guide comment expulser un locataire rapidement.

☑️ 10 motifs d'expulsion d'un locataire

Un propriétaire n'a pas le droit d'expulser son locataire sans motif valable. Pour être recevable, sa demande d'expulsion doit donc s'appuyer sur un motif sérieux. Voici une liste, non exhaustive, des raisons pour lesquelles vous êtes en droit, en tant que propriétaire, de demander l'expulsion de votre locataire.

Le locataire ne paye pas son loyer et les charges locatives

L'article 7 (alinée a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs stipule qu'un locataire a l'obligation "de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus".

Deux options sont alors possibles :

• Le contrat de bail contient une clause résolutoire : dans ce cas, passé le délai laissé au locataire pour régulariser sa situation, la clause résolutoire est acquise automatiquement et le juge peut alors ordonner l'expulsion du locataire (il peut également décider de suspendre la clause résolutoire en accordant un délai de paiement supplémentaire au locataire) ;
• Le contrat de bail ne contient pas de clause résolutoire : dans ce cas, la demande de résiliation judiciaire du bail formulée par le propriétaire sera soumise à l'appréciation du juge.

Le locataire n'a pas souscrit d'assurance habitation

L'article 7 (alinée g) de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le locataire est obligé

"de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant."

Concrètement, si le locataire ne souscrit pas d'assurance locataire pour le logement qu'il occupe, il s'agit donc d'un motif pour lequel le propriétaire peut lancer une procédure de résiliation du bail.

Bon à savoirToute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour défaut d'assurance habitation du locataire ne peut prendre effet qu'un mois après avoir envoyé un commandement de s'assurer, resté sans réponse de la part du locataire.

Le locataire ne respecte pas le réglement de copropriété

Lorsqu'il vit au sein d'une copropriété, au-delà de ses obligations contractuelles, le locataire s'engage également à respecter le réglement intérieur et le réglement de copropriété.

Selon l'article 7 (alinéa b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire se doit "d'user paisiblement des locaux loués". De fait, un locataire qui serait à l'origine de troubles anormaux du voisinnage, peut être expulsé du logement.

Par exemple, si le locataire réside dans un logement faisant partie d'une copropriété, il est de la responsabilité du propriétaire d'envoyer une mise en demeure dans le cas du non respect du réglement intérieur par son locataire pour que celui-ci mette fin aux troubles de voisinnage dont il est à l'origine (tapage nocturne, bruits anormaux, aboiements de chiens incessants, etc.).

Sans action mise en oeuvre par le locataire, le propriétaire peut alors le poursuivre en justice et lancer une procédure d'expulsion.

Le locataire a endommagé le logement

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 (alinéas c et d), le locataire se doit de prendre soin du logement qu'il occupe.

Le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement et de ses équipements (hors cas de vétusté, malfaçon ou défaut de construction) et de répondre des pertes et des dégradations durant toute la durée du contrat (sauf s'il peut prouver que ces dégradations sont du fait d'un cas de force majeur ou de la faute d'un tiers).

Le locataire a réalisé des travaux sans autorisation préalable

L'article 7 (alinéa f) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire n'a pas le droit de transformer les locaux et les équipements qu'il loue, sans l'accord préalable du propriétaire.

À défaut d'avoir donné son accord, le propriétaire peut exiger, lors du départ du locataire, que ce dernier remette le logement en état. Le propriétaire est également en droit de conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans compensation donnée au locataire.

Le locataire refuse de quitter les lieux après un congé

Un bailleur est en droit de donner congé à son locataire selon certains motifs et notamment la décision de reprendre son logement pour y habiter ou encore de le vendre. Le délai de préavis applicable lorsqu'il émane du propriétaire est de 6 mois.

Passé ce délai, si le locataire n'a pas quitté le logement, le propriétaire peut alors lancer une procédure d'expulsion à l'encontre de son locataire.

Le locataire met le logement en sous-location sans autorisation préalable

L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que

"le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer."

À ce titre, un locataire qui sous-louerait son appartement sans l'autorisation de son propriétaire s'expose à une procédure de résiliation de son bail (et à l'expulsion du sous-locataire).

Le locataire pratique une activité illicite

Dans le cas où un locataire userait de son logement en location pour pratiquer une activité illégale comme le trafic de stupéfiants ou la protitution par exemple, il en va de la responsabilité du propriétaire de lancer une procédure d'expulsion dès qu'il a connaissance des faits.

En effet, la responsabilité du propriétaire peut être engagée si celui-ci ne prend pas les mesures nécessaires pour que son locataire cesse son activité illicite.

Le locataire a communiqué de fausses informations lors de la signature du bail

Comme tout contrat, la conclusion d'un contrat de bail doit être fondée sur un consentemant éclairé de chaque partie signataire. À ce titre, un propriétaire est en droit de demander la nullité d'un bail si son consentement a été vicié par le fait que son locataire ait menti sur sa situation (familiale, professionnelle ou même son identité) pour obtenir le logement.

Le locataire ne respecte pas la destination du logement

Lorsqu'il loue un appartement ou une maison à titre privé, à usage d'habitation, un locataire ne peut pas l'utiliser comme local commercial ou professionnel. Un bailleur est en droit de demander la résiliation du bail dans le cas où le locataire ne respecterait pas son obligation d'user des locaux loués suivant la destination prévue au contrat.

🔢 La procédure d'expulsion : les étapes à suivre

Dans le cas où vous disposez d'un motif sérieux à l'encontre de votre locataire pour lancer une procédure d'expulsion, sachez qu'il existe un certain nombre d'étapes à suivre scrupuleusement pour répondre aux exigences de la réglementation. Voici le détails de ces étapes ci-dessous.

1. Dans un premier temps (en cas d'impayé de loyer), avant d'intenter toute action visant à expulser votre locataire, vous devez d'abord vous adresser à la caution de votre locataire lorsqu'il y en a une ou à Action Logement si le locataire a souscrit la garantie Visale (ou garantie risques locatifs -GRL-) ou encore à votre assureur si vous avez souscrit une garantie loyers impayés.
2. Tentez de trouver un accord à l'amiable : en cas d'impayé par exemple, voyez si vous ne pouvez pas vous mettre d'accord avec votre locataire pour étaler le paiement des loyers.
3. Si votre locataire bénéficie d'une aide au logement, prévenez la Caf (caisse d'Allocations familiales) dès que possible pour qu'elle puisse lancer une procédure pour impayé.

4. Si à ce stade aucune solution n'a été trouvée, enclenchez une procédure de résiliation du bail.

   Si le bail contient une clause résolutoire, prenez contact avec un huissier pour qu'il envoie au locataire un commandement de payer. Le locataire a 2 mois pour payer les sommes qu'il vous doit. S'il ne peut pas payer, il peut demander un délai de paiement supplémentaire au juge ou une aide à un fonds de solidarité pour le logement.

   À l'issue des 2 mois si le locataire n'a toujours pas payé, saisissez le tribunal pour faire constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion. (Sachez que le juge peut décider à ce stade d'accorder un délai de paiement supplémentaire à votre locataire). Si vous n'avez pas de clause résolutoire dans le bail il faudra d'abord faire appel à un huissier pour assigner le locataire debant le tribunal et obtenir au préalable la résiliation judiciaire du bail.

   Si, après examen, le juge ordonne la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, demandez à l'huissier de faire parvenir au locataire un commandement de quitter les lieux. A partir de la réception du commandement de quitter les lieux, le locataire dispose de 2 mois pour déménager (sauf s'il a obtenu un délai supplémentaire de la part du juge).

5. Une fois la procédure d'expulsion validée par le juge, c'est l'huissier qui se charge de mettre en oeuvre l'expulsion. Il peut annoncer sa visite au préalable mais ce n'est pas une obligation. L'huissier doit impérativement se présenter au logement les jours ouvrables entre 6h et 21h ;
6. Le jour de l'expulsion si le locataire refuse d'ouvrir la porte, l'huissier dresse un procès-verbal et fait appel aux forces de l'ordre pour procéder à l'expulsion. Si le locataire est absent, l'huissier est en droit d'entrer dans le logement s'il est accompagné des forces de l'ordre et d'un serrurier mandaté. À ce stade, le locataire n'a plus le droit de pénétrer dans le logement. Si le locataire n'émet aucune réserve pour quitter les lieux, l'huissier dresse un PV et procède à l'inventaire du mobilier.

🧐 Un propriétaire peut-il expulser son locataire sans raison ?

Un contrat de bail est un document légal qui engage les deux parties l'ayant signé. Or, si le locataire est contraint de respecter un certain nombre d'obligations, c'est aussi le cas pour le propriétaire. Parmi ses obligations, le propriétaire se doit de respecter la durée du bail signé.

À la fin du bail, si ni le propriétaire, ni le locataire n'a donné de préavis le bail est soit renouvelé automatiquement, soit reconduit par le propriétaire.

🤔 L'expulsion d'un locataire sans bail, comment ça marche ?

Si locataire et propriétaire n'ont pas signé de bail, la procédure d'expulsion est alors plus complexe pour le propriétaire qui ne disposera pas de clause résolutoire et devra donc procéder à la résiliation judiciaire du bail.

Avant d'assigner le locataire en justice, le propriétaire peut lui adresser une mise en demeure, c'est-à-dire, une lettre d'expulsion locataire, envoyée en courrier recommandé avec accusé de réception dans laquelle le bailleur stipule à son locataire que s'il ne paye pas son loyer, il devra en subir les conséquences juridiques qui en découlent.

Voici un exemple de lettre sur lequel vous pouvez vous appuyer pour rédiger votre mise en demeure à destination de votre locataire :

❌ Expulsion locataire : les cas particuliers

🔸 Expulsion d'un locataire en HLM : un locataire qui réside dans un logement social (type HLM) dispose d'un bail pour une durée indéterminée, cela dit, le bailleur est en droit malgré tout de résilier le bail en cas de manquement de la part du locataire ou dans le cas du non-respect de certaines conditions (niveau de revenus maximum par exemple).

🔸 Trêve hivernale 2022 : la trêve hivernale est une période durant laquelle toutes les procédures d'expulsion pour des locataires qui ne payent pas leur loyer sont suspendues. Elle est fixée généralement entre le 1er novembre de l'année N, jusqu'au 31 mars de l'année N+1. En 2022, la trêve hivernale a pris fin le 31 mars (elle avait été prolongée en 2020 et 2021 à cause de la crise sanitaire).

🔸 Locataires de plus de 65 ans à faibles revenus : la loi ALUR de 2014 protège un locataire âgé de plus de 65 ans qui dispose de revenus modestes. Dans ce cas, un propriétaire ne peut pas lancer une procédure d'expulsion classique.

🔸 Locataires qui hébergent à titre gratuit une personne à charge de plus de 65 ans à faibles revenus : tout comme les personnes de plus de 65 ans bénéficiant de revenus modestes sont protégées par la loi dans le cadre d'une procédure d'expulsion, les personnes qui hébergent et prennent à leur charge un tiers âgé de 65 ans sont également protégées et bénéficient de dispositions particulières.

Bon à savoirUn locataire âgé de plus de 65 ans qui disposent de faibles revenus n'est pas considéré comme locataire protégé s'il ne paye pas son loyer.