Bail verbal : valeur juridique, avantages, risques et assurance habitation sans bail

Juliette Favre

Par Juliette Favre

Spécialiste Assurance mutuelle santé

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Le bail verbal, également connu sous le nom de bail oral, est une forme de contrat de location qui se fait sans document écrit. Bien qu’un bail verbal soit moins formel, il n’en est pas moins soumis à des règles strictes et présente des avantages et des risques spécifiques. Dans cet article, découvrez la valeur juridique, les avantages et les risques du bail verbal, ainsi que des conseils pour assurer votre habitation dans ce cadre.

  • ⭐ Points clés à retenir sur le bail verbal :
  • Un bail verbal a la même valeur juridique qu’un bail écrit, bien qu’il soit plus difficile à prouver en cas de litige.
  • Les avantages d'un bail verbal sont la simplicité et la flexibilité, tandis que les risques portent sur les preuves et la sécurité juridique.
  • Il est essentiel de souscrire une assurance habitation même sans bail écrit.

🤔 C'est quoi un bail verbal ?

Un bail verbal est un accord de location entre un propriétaire et un locataire qui se fait oralement, sans aucun document écrit pour formaliser les termes de la location. Un bail verbal repose sur la confiance mutuelle entre les parties et inclut généralement les mêmes éléments qu’un bail écrit, à savoir :

  • Le montant du loyer : le propriétaire et le locataire conviennent du montant mensuel que le locataire devra payer pour occuper le logement. Ce montant peut inclure ou exclure certaines charges (eau, électricité, etc.), selon ce qui est convenu.
  • La durée de la location : les parties s'accordent sur la durée pendant laquelle le locataire pourra occuper le logement. Cela peut être une période fixe (par exemple, un an) ou indéterminée.
  • Les obligations du propriétaire : fournir un logement décent et conforme aux normes de sécurité, effectuer les réparations nécessaires, et garantir la jouissance paisible du logement.
  • Les obligations du locataire : payer le loyer convenu à temps, entretenir le logement et le rendre dans l'état dans lequel il a été reçu, respecter les règles de la copropriété le cas échéant.

👨‍⚖️ Quelle est la valeur juridique d'un bail verbal ?

Un bail verbal est juridiquement valable en France. Selon le Code civil, un accord de location peut être conclu verbalement et il engage les parties aux mêmes obligations et droits qu'un bail écrit.

La jurisprudence reconnaît la validité d'un bail verbal à condition que son existence et ses termes puissent être prouvés. Les éléments suivants peuvent être utilisés comme preuve :

  • Témoignages : les déclarations de tiers connaissant l'accord.
  • Relevés bancaires : preuves des paiements de loyer réguliers.
  • Échanges écrits : emails, messages texte ou toute correspondance relative à la location.
  • Attestation de bail verbal : document informel signé par le propriétaire confirmant les termes du bail.

En cas de litige, les tribunaux examinent ces preuves pour déterminer la nature et les conditions du bail verbal.

👉 Avantages et risques du bail oral

Avantages et risques d'un bail verbal

👍 Avantages

👎 Risques

  • Absence de formalités administratives : pas besoin de rédiger ou de signer des documents complexes, ce qui facilite et accélère le processus de mise en location.
  • Accord immédiat : les parties peuvent se mettre d'accord et débuter la location rapidement sans attendre la formalisation d'un document écrit.
  • Adaptabilité : le bail oral peut être modifié facilement par un simple accord verbal entre le propriétaire et le locataire, permettant une grande flexibilité dans les termes de la location.
  • Négociations facilitées : les ajustements des conditions de location peuvent se faire plus aisément en fonction des besoins et des situations des parties.
  • Pas de frais de rédaction : l'absence de documents écrits signifie qu'il n'y a pas de frais liés à la rédaction ou à la formalisation du bail, ce qui peut représenter une économie significative.
  • Moins de démarches administratives : réduction des formalités administratives et des coûts associés.
  • En cas de désaccord : prouver les termes du bail oral peut être difficile sans document écrit. Les tribunaux peuvent exiger des preuves tangibles pour résoudre les litiges, ce qui peut compliquer la situation.
  • Absence de documentation : le manque de documents écrits rend les preuves des termes de la location plus complexes à établir.
  • Protection réduite : les parties peuvent se sentir moins protégées sans contrat écrit. La sécurité juridique offerte par un document formel est absente, augmentant les risques de conflits.
  • Droits et obligations flous : les termes verbaux peuvent ne pas être aussi clairs et précis que ceux stipulés dans un contrat écrit, entraînant des malentendus.
  • Différentes interprétations : les termes verbaux peuvent être interprétés différemment par chaque partie, menant à des litiges.
  • Mémoire faillible : les souvenirs des accords verbaux peuvent diverger avec le temps, créant des conflits sur les conditions initialement convenues.

🏡 Comment trouver une assurance habitation avec un bail verbal ?

Même avec un bail verbal entre le propriétaire et le locataire, l'assurance habitation reste obligatoire pour le locataire si le propriétaire n'a pas assuré le logement.

Conseils pour souscrire une assurance habitation sans bail écrit :

  1. Expliquez votre situation à l’assureur : mentionnez que vous avez un bail verbal et demandez quelles preuves sont nécessaires pour obtenir une assurance habitation sans bail. ➡️ Trouvez une assurance habitation locataire sans bail et pas chère. Pour le propriétaire, consultez notre guide sur les assurances propriétaires non occupants.
  2. Fournissez des preuves de paiement  : les relevés bancaires montrant les paiements de loyer réguliers peuvent servir de preuve de l’existence du bail. Cela aide à démontrer votre engagement en tant que locataire.
  3. Demandez une attestation de bail verbal : un document signé par le propriétaire confirmant les termes du bail peut être utile. Cette attestation de bail verbal peut faciliter l'acceptation de votre dossier par l'assureur.

Pour obtenir une assurance habitation sans bail, il est souvent nécessaire de fournir des documents complémentaires afin de prouver l’existence du bail verbal. Les assureurs cherchent à s'assurer que vous êtes bien le locataire du logement que vous souhaitez assurer.

🔎 Comment prouver l'existence d'un bail verbal ?

Pour prouver l’existence d’un bail verbal, utilisez les preuves suivantes :

  • Témoignages de tiers (voisins, connaissances)
  • Relevés bancaires prouvant le paiement régulier des loyers
  • Courriels ou messages échangés avec le propriétaire concernant la location

🗓️ Quand commence un bail oral ?

Un bail oral commence dès que le propriétaire et le locataire s'accordent verbalement sur les termes de la location et que le locataire prend possession des lieux. Une fois cet accord verbal conclu, la location est juridiquement valable et commence à produire ses effets.

Bien qu'il n'y ait pas de document écrit, plusieurs éléments peuvent servir de preuves pour établir la date de début d'un bail oral :

  1. Premiers paiements de loyer : les relevés bancaires montrant les premiers paiements de loyer peuvent indiquer la date de début de la location. Ces transactions financières sont souvent les preuves les plus solides de l'accord verbal.
  2. Entrée dans les lieux : les témoignages de voisins ou d'autres personnes peuvent attester de la date à laquelle le locataire a emménagé. De plus, des photos ou des vidéos de l'emménagement peuvent être utiles.
  3. Correspondance écrite : les échanges d'emails ou de messages entre le propriétaire et le locataire discutant des détails de la location peuvent servir de preuve. Ces communications peuvent inclure des confirmations de l'accord verbal, des discussions sur la date d'emménagement, ou des accords sur les modalités de paiement du loyer.

❌ Comment résilier un bail verbal ?

La résiliation d'un bail verbal suit les mêmes principes que celle d'un bail écrit. Le propriétaire doit respecter certaines procédures légales pour mettre fin à la location de manière appropriée. Voici les étapes et les conditions à respecter pour la résiliation d'un bail verbal par le propriétaire.

Étapes pour résilier un bail verbal : 

1️⃣ NOTIFICATION AU LOCATAIRE :

  • Délai de préavis : Le propriétaire doit informer le locataire de son intention de résilier le bail en respectant un délai de préavis légal. En France, ce délai est généralement de trois mois pour une location non meublée et d'un mois pour une location meublée.
  • Forme de la notification : La notification doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier, ou remise en main propre contre signature.

2️⃣ MOTIFS LEGITIMES :

  • Reprise du logement : Le propriétaire peut résilier le bail verbal pour reprendre le logement pour y habiter lui-même ou pour y loger un proche.
  • Vente du bien : Le propriétaire peut résilier le bail verbal s'il souhaite vendre le logement.
  • Non-respect des obligations : Si le locataire ne respecte pas ses obligations (non-paiement du loyer, dégradations importantes, etc.), le propriétaire peut résilier le bail verbal pour faute.

3️⃣ RESPECT DES PROCÉDURES LÉGALES :

  • Justification du motif : Le propriétaire doit justifier le motif de la résiliation dans la notification envoyée au locataire.
  • Respect des droits du locataire : Le propriétaire doit s'assurer que la résiliation ne porte pas atteinte aux droits du locataire, notamment en ce qui concerne les délais de préavis et les motifs légitimes.

✋ Le propriétaire peut-il expulser le locataire avec un bail oral ?

Oui, le propriétaire peut expulser le locataire avec un bail oral, mais il doit suivre une procédure légale stricte.

  1. Notification de résiliation : Le propriétaire doit d'abord notifier le locataire de la résiliation du bail en respectant les délais de préavis légaux.
  2. Demande judiciaire : En cas de non-respect de l'avis de résiliation par le locataire, le propriétaire doit saisir le tribunal pour obtenir une ordonnance d'expulsion.
  3. Exécution de l'expulsion : Si le tribunal donne raison au propriétaire, une procédure d'expulsion sera mise en place par un huissier de justice.

📝 Comment régulariser un bail verbal ?

Pour régulariser un bail verbal, il est recommandé de formaliser un contrat de bail écrit détaillant tous les termes de la location. Voici les étapes à suivre 

  1. Rédaction d’un contrat de bail : inclure les informations essentielles telles que la durée, le montant du loyer, les obligations des parties.
  2. Signature des parties : le propriétaire et le locataire doivent signer le contrat.
  3. Enregistrement du bail : dans certains cas, l’enregistrement du bail auprès des autorités locales peut être nécessaire.