Location de sa résidence secondaire : comment faire ?
Avant de mettre en location votre maison secondaire pour gagner de l’argent, il y a quelques étapes préalables ! Renseignez-vous sur les types de locations possibles : saisonnière, à l’année, meublée ou non meublée, et sur les obligations qui en découlent. En tant que propriétaire, vous devez proposer un logement décent, et respecter les réglementations en vigueur. Découvrez notre guide complet sur la location de résidence secondaire !
🤔 Peut-on louer sa résidence secondaire à l'année ? | ✅ Oui, il s’agit d’une location longue durée, aussi appelée location à l’année. |
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⚠️ Les démarches obligatoires pour louer sa maison secondaire | Location à l’année : il faut déclarer son bien immobilier aux impôts, le nombre d’occupants et leur identité et les revenus locatifs. Location saisonnière : les démarches sont les mêmes que pour une location à l’année. Toutefois, vous devez faire une déclaration en mairie et demander une autorisation (réglementation selon la ville). |
✍️ Comment déclarer une résidence secondaire en location ? | Location à l’année : déclaration aux impôts en ligne obligatoirement, sur le site impots.gouv.fr
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🤔 Pourquoi mettre en location sa résidence secondaire ?
La location de votre résidence secondaire présente l’avantage de pouvoir couvrir vos charges grâce aux loyers perçus : taxe d’habitation, électrique, eau, chauffage, charges de copropriétés, assurance habitation…
Si vous avez un crédit immobilier en cours pour financer votre résidence secondaire, alors les loyers perçus peuvent aussi rembourser tout ou partie de vos mensualités. Sinon, ils vous permettront de générer un revenu complémentaire que vous pourrez épargner.
Une résidence secondaire est généralement située dans un endroit paisible ou proche de lieux attractifs… Souvent meublée, elle est alors idéale comme location meublée saisonnière ! Ce type de location vous permet de profiter de votre résidence secondaire quand vous le voulez, et de la mettre en location quand vous n’y êtes pas.
Le principal inconvénient de la location d’une résidence secondaire est que vous devez respecter de nombreuses règles afin d’être en conformité avec la loi. Vous devez déterminer le type de location : saisonnière ou de longue durée, définir si le logement est loué meublé ou vide de meuble… Et en conséquence, appliquer les réglementations en vigueur, qui diffèrent selon le type de location !
💡 BON À SAVOIR Si vous avez le droit de louer une partie de votre résidence principale, sachez que vous n’avez pas le droit de louer une partie de votre résidence secondaire ! La location d’une résidence secondaire doit se faire pour l’usage exclusif du locataire.
👍 Avantages | 👎 Inconvénients |
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⏳ Louer sa résidence secondaire : quelle durée possible ?
La durée de location d’une résidence secondaire varie selon le type de location : la location longue durée ou courte durée (location saisonnière).
🏡 Louer une résidence secondaire à l'année
Louer votre résidence secondaire à l’année correspond à une location longue durée.
👉 La location d’une résidence secondaire est considérée comme location longue durée si le logement est occupé par le même locataire pendant plus de 90 jours consécutifs par année civile (soit 3 mois).
📆 ATTENTION La durée minimum de location est déterminée par le type de contrat de location :
- Bail d’habitation vide : si le logement est vide de meuble, alors la durée du contrat de location est de 3 ans minimum.
- Bail d’habitation meublé : si le logement est équipé de meubles, alors vous pouvez établir un bail d’habitation d’une durée de 1 an minimum, ou 9 mois pour un étudiant.
- Bail mobilité : dans un logement meublé, pour occupant temporaire (en formation professionnelle, étudiant, en alternance, en stage…) vous pouvez proposer une durée de bail comprise entre 1 et 10 mois maximum.
Un propriétaire bailleur n’a pas le droit de proposer un contrat de bail d’une durée inférieure. Toutefois, le locataire peut mettre un terme au contrat avant la fin contractuelle. Il doit rédiger une lettre de préavis de location et vous l’envoyer en courrier recommandé avec accusé de réception.
🌴 Location saisonnière de sa résidence secondaire
La location saisonnière pour une résidence secondaire est de 120 jours maximum par an. Sachez qu’un même locataire ne peut pas rester plus de 90 jours consécutifs par an.
La location saisonnière est un mode de location de vacances, aussi appelé meublé de tourisme.
Votre logement doit obligatoirement être meublé et comporter les équipements suivants :
- meubles ;
- literie ;
- gazinières ou plaques chauffantes ;
- réfrigérateur ;
- ustensiles de cuisine.
Les règles de durée de location saisonnière s’appliquent même si vous décidez de louer votre résidence secondaire à des amis !
Vous pouvez louer votre résidence secondaire à titre gratuit à vos amis ou aux membres de votre famille. Dans ce cas, vous n’êtes plus soumis au respect des durées. ⚠️ Attention, vous ne devez percevoir aucune somme d’argent en échange du logement, sinon vous serez hors la loi !
Si vous dépassez le nombre de jours de location annuel (120 jours par an), vous basculez alors dans la location de résidence secondaire à l’année.
✍️ Les démarches obligatoires pour louer sa résidence secondaire
Avant de vous lancer dans la location de votre résidence secondaire, vous devez entreprendre des démarches administratives pour être en conformité avec la loi !
Déclarer sa résidence secondaire en location aux impôts
Tous les propriétaires immobiliers ont l’obligation, depuis le 1er janvier 2023, de déclarer aux impôts :
- les modalités de l’occupation de la résidence secondaire (à titre personnel ou par des tiers) ;
- la nature de l’occupation (résidence principale, secondaire, local loué, etc.) ;
- l’identité des occupants (personne physique : nom, prénom, date de naissance, lieu de naissance ou personne morale : SIREN et dénomination) ;
- la période d’occupation.
Et dans le cadre d’une location saisonnière de la résidence secondaire, le propriétaire doit également fournir :
- la date de début de la location saisonnière ;
- les modalités de gestion du bien : en propre ou en contrat de location avec un gestionnaire.
- le SIREN du gestionnaire : le sien ou celui du gestionnaire.
- la classification en meublé de tourisme.
📌 Comment déclarer une résidence secondaire en location ?
- Rendez-vous sur le site impots.gouv.fr
- Cliquez sur l’onglet “Biens immobiliers”.
- Sélectionnez le bouton “Déclaration d’occupation” sur le bien concerné.
- Suivez les instructions et renseignez les champs avec les données demandées.
La déclaration d’occupation et de loyer permet à la DGFiP (Direction Générale des Finances Publiques) de déterminer si un logement doit être soumis à la taxe d’habitation ou non. En effet, depuis le 1er janvier 2023 la taxe d’habitation sur la résidence principale est supprimée pour tous les contribuables, mais elle est maintenue sur les résidences secondaires.
Le propriétaire est redevable d’une taxe d’habitation sur sa résidence secondaire s’il se réserve le logement pendant une partie de l’année, même s’il loue le bien en meublé tourisme le reste du temps !
Pour être exonéré, il doit louer sa résidence secondaire à l’année, ou en meublé tourisme, mais ne pas y séjourner pendant le reste de l’année.
Déclarer son bien à la mairie
Pour la location d’une résidence secondaire à l’année, vous n’avez pas besoin de faire une déclaration en mairie.
En revanche, un propriétaire qui veut louer sa résidence secondaire comme meublé de tourisme doit déclarer son bien à la mairie. Il doit faire une déclaration de meublé et/ou une demande d’autorisation de changement d’usage à la mairie.
Il existe 3 cas de figure :
- Votre logement se situe dans une très grande commune comme Annecy, Lyon, Bordeaux, Paris, Toulouse, etc. Vous devez demander une autorisation de changement d’usage, puis faire une déclaration de meublé de tourisme.
- Votre logement se situe dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans une commune des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis ou du Val-de-Marne. Vous devez faire une déclaration de meublé de tourisme, puis demander une autorisation de changement d’usage.
- Dans toutes les autres communes : vous devez faire une déclaration de meublé de tourisme uniquement.
BON À SAVOIR Chaque commune est libre d’appliquer sa propre réglementation. Il est donc recommandé de vous renseigner directement en mairie pour connaître la procédure à suivre.
La demande d’autorisation de changement d’usage doit être faite auprès de votre mairie. Sachez que cette dernière peut appliquer une règle de compensation qui vous oblige à acheter un local commercial de surface égale ou supérieure, afin de le transformer en logement. Cette contrainte a pour but de limiter le manque de logements dans certaines agglomérations. En effet, si le propriétaire n’a pas les moyens d’acquérir un nouveau local, il ne pourra pas faire modifier l’usage pour transformer sa résidence secondaire à l’année en location courte durée. Et dans le cas contraire, la règle de compensation permet de créer un nouveau logement pour neutraliser la perte d’un logement en location longuée durée.
👮♀️ En cas de non-respect de cette obligation, vous risquez une amende civile jusqu’à 50 000 €, et une astreinte de 1 000 € par jour et par m².
La déclaration du meublé peut être faite en ligne grâce au téléservice. Vous devez remplir le formulaire CERFA n°14004 en ligne. Sinon, vous pouvez le télécharger, le renseigner et l’envoyer en courrier recommandé avec accusé de réception.
👮♀️ Si vous ne déclarez pas votre résidence secondaire meublée tourisme en mairie, vous risquez une amende civile jusqu’à 5 000 €.
Les autres démarches obligatoires
D’autres démarches sont obligatoires avant de mettre en location votre résidence secondaire :
🌴 Pour la location saisonnière
Si vous êtes propriétaire d’un logement qui appartient à une copropriété, vous devez vérifier que le règlement de copropriété n’ait pas une clause d’habitation exclusivement bourgeoise. En effet, cette dernière interdit toute activité professionnelle dont la location d’un meublé tourisme !
Ensuite, pour proposer une location saisonnière meublée, vous devez faire une déclaration de création d’entreprise ou de début d’activité sur le guichet des formalités des entreprises (GFE). Cette démarche vous permet d’obtenir un numéro SIRET, de faire part de l’existence de votre activité et d’indiquer le régime d’imposition choisi (micro ou réel). Elle est obligatoire que vous soyez loueur professionnel ou non professionnel !
🏡 Pour tous les types de location de résidence secondaire
Le propriétaire d’une résidence secondaire doit rédiger un contrat de location. Cette étape fait partie des conditions pour louer un logement ! Le contrat de bail doit respecter certaines règles en fonction du type de location : meublé tourisme, location meublée ou location vide de meubles. Renseignez-vous sur les réglementations en vigueur (documents, informations obligatoires, dépôt de garantie, assurance habitation, etc.).
Dans tous les cas, le contrat de bail est établi en 2 exemplaires, et doit être signé par le propriétaire bailleur et le locataire.
La dernière étape est de procéder à un état des lieux d’entrée avant de remettre les clés aux locataires. Vous devrez également faire un état des lieux de sortie lors de la restitution des clés.
🏡 L'assurance habitation est-elle obligatoire pour louer une maison secondaire ?
❌ Non, l’assurance habitation n’est pas obligatoire pour louer votre résidence secondaire !
Mais il est recommandé de souscrire à une assurance habitation pour résidence secondaire pour couvrir votre bien contre les dégâts et les sinistres !
Choisissez votre contrat d’assurance en fonction du type de location :
- L’assurance location saisonnière vous couvre pour une location meublée tourisme ;
- L’assurance propriétaire non-occupant (PNO) garantit les dégâts et sinistres dans le cadre d’une location longue durée, vide ou meublée.
📝 À NOTER L’assurance PNO est obligatoire seulement si le logement est meublé ET qu’il fait partie d’une copropriété.
Vous devez aussi savoir que dans le cadre d’une location saisonnière, aucune loi n’oblige le locataire à souscrire à une assurance habitation. En revanche, vous avez la possibilité de la rendre obligatoire dans le contrat de bail ! À ce titre, vous pouvez lui demander une attestation d’assurance avant de lui remettre les clés.
Dans le cadre d’une location longue durée, la loi ordonne au locataire de souscrire une assurance habitation locataire. De la même manière, vous devez lui demander une attestation d’assurance contre les risques locatifs.
À SAVOIR
Si vous louez votre logement via Airbnb, vous êtes automatiquement couvert par l'assurance propriétaire Aircover Airbnb. Elle permet notamment de prendre en charge les dommages commis pas les locataires. Cependant elle reste très légère et n'est pas la meilleure solution pour votre logement.
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💸 Fiscalité de la résidence secondaire en location : comment sont imposés les loyers ?
Tous les revenus locatifs perçus doivent être déclarés aux impôts.
L’impôt est calculé sur recettes annuelles, c’est-à-dire, le montant des loyers perçus par le propriétaire, et en fonction du type de location : logement meublé ou location vide de meubles. Le service des impôts ne distingue pas la location saisonnière de la location longue durée.
🗄️ Location meublée
Le montant des loyers perçus est soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de votre déclaration d’impôts.
Le régime d’imposition est déterminé selon le montant de vos recettes :
- inférieur à 72 600 € : régime micro, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % (minimum 305 €).
- supérieur à 72 600 € : régime réel, vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges et les intérêts de votre crédit immobilier, le cas échéant.
En tant que loueur en meublé, professionnel ou non professionnel, vous avez dû créer une entreprise et un numéro de SIREN vous a été attribué. Vous êtes donc redevable de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) : son montant est calculé en fonction des revenus de votre entreprise.
Si vous êtes soumis à la CFE et que votre chiffre d’affaires excède 152 500 €, alors vous êtes également assujettis à la CVAE (Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises).
💡 Impôts et statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP) ?
Le régime d’imposition est déterminé par vos recettes, donc votre statut LMP ou LMNP n’a pas d’impact sur le montant de vos impôts. La seule chose à savoir, c’est que lorsque vous remplissez votre déclaration d’impôts, c’est qu’en fonction de votre statut, vous ne remplirez pas les mêmes cases. En cas de doute, référez-vous à la notice des impôts.
🚫 Location vide de meubles (non meublée)
Les revenus locatifs d’un logement non meublé sont à indiquer dans la catégorie “revenus fonciers” de votre déclaration de revenus.
Le régime d’imposition est déterminé en fonction du montant des loyers perçus :
- inférieur à 15 000 € : régime micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %.
- supérieur à 15 000 € : régime réel d’imposition, vous pouvez déduire toutes vos charges, ainsi que les intérêts d’emprunt.
💬 FAQ sur la location d'une résidence secondaire
🤔 Un appartement loué est-il une résidence secondaire ?
Un appartement loué qui n’est pas habité au moins 8 mois dans l’année par son propriétaire est considéré comme une résidence secondaire.
🔎 Combien de jours peut-on louer sa résidence secondaire ?
Un propriétaire peut louer sa résidence secondaire de 2 façons :
- Location saisonnière : jusqu’à 120 jours par an ou 90 jours maximum s’il s’agit du même locataire.
- Location longue durée : 1 an minimum pour une location meublée, 3 ans minimum pour une location non meublée.
Dans le cadre d’une location longue durée, le locataire peut décider de quitter le logement avant la date de fin du bail. Il peut prendre congés en vous envoyant une lettre de préavis par courrier recommandé avec accusé de réception. Les loyers sont dûs pendant la période de son préavis (1 mois pour un logement meublé ou dans une zone, 3 mois pour un logement vide de meuble).
👉 Peut-on être locataire d'une résidence secondaire ?
Oui, vous pouvez être locataire de la résidence secondaire d’un propriétaire immobilier. Le terme de résidence secondaire concerne uniquement les propriétaires d’un bien immobilier. Qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, si le propriétaire n’y habite pas au moins 8 mois dans l’année, alors il s’agit d’une résidence secondaire.
🏘️ Est-ce qu'un bien locatif est considéré comme une résidence secondaire ?
Un bien locatif est un logement acheté dans le cadre d’un projet d’investissement immobilier et destiné à être loué. De ce fait, un bien locatif est une résidence secondaire puisque le propriétaire n’y habite pas.