Logement insalubre : que faire, qui contacter et quels recours ?
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L'état d'insalubrité d'un logement est clairement défini et encadré par la loi. À ce titre, si vous vivez dans un logement insalubre, vous disposez de plusieurs recours pour faire valoir vos droits. Quelle est la démarche à suivre ? Qui contacter ? Comment se déroule la procédure ? Toutes les réponses à vos questions dans ce guide dédié.
| 🤔 Qu'est-ce qu'un logement insalubre ? | Logement qui présente un risque pour la sécurité physique et/ou la santé de son occupant |
| 🧐 Qui contacter en cas de logement insalubre ? |
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Un logement est considéré insalubre lorsqu’il est dangereux ou qu’il présente un risque pour la santé ou la sécurité physique de ses occupants, ou pour celle des voisins, du fait de son état ou de ses conditions d’occupation.
🧐 Que faire en cas de logement insalubre ?
Lorsque vous vivez dans un logement insalubre, c'est-à-dire, un logement qui présente un risque pour votre santé ou votre sécurité physique du fait de son état ou de ses conditions d'occupation, vous devez impérativement agir pour que le propriétaire prenne les mesures nécessaires pour mettre son logement en conformité avec la réglementation en vigueur.
Dans un premier temps, contactez le propriétaire pour l'informer de la situation. En l'absence de réponse favorable, lancez alors une démarche auprès des autorités compétentes pour faire valoir vos droits.
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🤔 Qui contacter en cas de logement insalubre ?
Si vous vivez dans un logement insalubre, dans un premier temps, vous pouvez tenter une démarche amiable auprès du propriétaire, d'abord en le contactant par téléphone, ou par simple courrier. Puis, dans un second temps par lettre recommandée avec accusé de réception.
ℹ️ Si le propriétaire refuse d'agir, vous devez alors signaler l'état d'insalubrité de votre logement à l'ARS (Agence régionale de la santé), au Service communal d'hygiène et de santé (SCHC) de votre mairie ou encore à l'EPCI (Établissement public de coopération intercommunale).
📣 Comment déclarer un logement pour insalubrité ?
Pour constater l'insalubrité d'un logement, l'ARS ou la SCHC doit rédiger un rapport indiquant clairement l'état d'insalubrité du logement en question. Ce rapport est remis au préfet qui adopte par la suite un arrêté de traitement d'insalubrité.
Il existe deux types d'arrêté pour insalubrité : l'arrété remédiable ou irrémédiable :
- L'arrété irrémédiable (selon l'article L1331-26 du code la santé publique) est déclaré lorsqu'il n'existe aucun moyen technique de mettre fin à l'insalubrité du logement, ou lorsque les travaux nécessaires à sa résorption seraient plus coûteux que la reconstruction ;
- L'arrêté rémédiable est quant à lui mis en oeuvre quand des travaux peuvent être réalisés pour sortir le logement de son état d'insalubrité.
L'arrêté peut donc ordonner, selon sa nature, la mise en oeuvre de différentes mesures, dans un délai déterminé :
- La démolition de tout ou partie du logement ;
- La réparation des équipements qui rendent le logement insalubre ;
- La cessation de la mise à disposition du logement à des fins d'habitation ;
- L'interdiction d'utiliser, d'accéder ou d'habiter les lieux (même à titre temporaire).
L'arrêté est ensuite notifié au propriétaire ainsi qu'aux occupants du logement.
❓ Logement insalubre : le remboursement du loyer est-il possible ?
En cas d'arrêté de traitement de l'insalubrité, le locataire n'est plus redevable du paiement de son loyer à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté (les charges quant à elles restent dues).
Si le loyer a été payé malgré, et après, la notification de l'arrêté pour logement insalubre, le remboursement du loyer peut être réclamé a posteriori. La demande doit être formulée par le locataire dans un délai maximum de 3 ans.
Sachez également que si l'arrêté stipule une interdiction temporaire d'habiter ou d'évacuer le logement, le propriétaire est dans l'obligation de proposer une solution d'hébergement gratuite au locataire.
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🗣️ Locataire, propriétaire : quels sont vos recours pour un logement insalubre ?
Lorsqu'un logement devient insalubre, la responsabilité peut être portée soit par le locataire, soit par le propriétaire. Quels sont les risques que chacun encourt en cas de dégradations du logement jusqu'à son état d'insalubrité ?
Rendre un logement insalubre : quels sont les risques pour le locataire ?
Il peut arriver que le locataire n'entretienne pas correctement le logement et qu'il n'informe pas le propriétaire des travaux à réaliser pour conserver le logement dans un bon état. Dans ce cas, la responsabilité du propriétaire ne peut pas être engagée en vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui stipule notamment que :
Le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement [...]. De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Pour démontrer les dégradations engendrées par un manquement de la part du locataire, le propriétaire pourra se référer à l'état des lieux d'entrée dans le logement.
En cas de non-respect de ces obligations, le locataire sera reconnu responsable de l'état d'insalubrité du logement et devra prendre à sa charge le paiement des travaux nécessaires à la remise en état du logement.
Louer un logement insalubre : que risque le propriétaire ?
En tant que propriétaire non occupant d'une habitation insalubre, vous vous exposez à plusieurs sanctions, selon votre situation :
- Si vous refusez de réaliser les travaux exigés par l'arrêté d'insalubrité : vous risquez une amende de 50 000 € et 1 an de prison ;
- Si vous refusez de reloger votre locataire : vous risquez une amende de 100 000 € et 3 ans d'emprisonnement ;
- Si vous louez votre logement insalubre devenu libre (vacant) : vous risquez alors une amende de 100 000 € d'amende et 3 ans de prison ;
- Si vous dégradez volontairement le logement dans le but de faire partir votre locataire : 3 ans de prison et 100 000 € d'amende ;
- Si vous continuez de toucher le loyer malgré l'arrêté d'insalubrité : 3 ans d'emprisonnement et 100 000 € d'amende.
Bon à savoirLe juge peut également décider d'ajouter des sanctions supplémentaires aux peines citées ci-dessus et notamment de confisquer votre logement et/ou de vous interdire d'acheter un bien immobilier dans le but de le louer pour une période de 10 ans maximum .
📝 Modèle de lettre pour logement insalubre
Lorsque vous enclenchez une démarche pour dénoncer l'insalubrité du logement que vous occupez, vous pouvez dans un premier temps contacter le propriétaire pour trouver un accord amiable. Pour se faire, vous pouvez lui envoyer une lettre lui demandant de mettre en oeuvre les travaux nécessaires pour que le logement ne soit plus considéré comme insalubre.
Voici, pour vous accompagner dans votre démarche, un modèle de lettre logement insalubre sur lequel vous pouvez vous appuyer :
Vos Prénom et Nom
Votre adresse postale
Votre numéro de téléphone
Objet : Demande de travaux pour logement insalubre
Madame, Monsieur [Préciser le nom du propriétaire du logement]
Locataire de votre logement situé à [Indiquez l'adresse du logement que vous louez] depuis le XX/XX/XXXX [Précisez la date d'arrivée dans les lieux], je constate depuis le XX/XX/XXXX que le logement ne répond pas aux caractéristiques de décence et présente un état d'insalubrité.
En effet, il apparaît que le logement :
[Renseignez les carastéristiques liées à l'insalubrité du logement].
Or, selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation."
Le logement que j'occupe actuellement ne répond pas aux exigences de la réglementation en vigueur.
À ce titre, je vous demande de bien vouloir réaliser les travaux nécessaires dès que possible afin de mettre le logement en conformité avec la loi.
Je reste bien entendu à votre disposition pour de plus amples informations et me rendrai disponible pour que les travaux puisse être réalisés dans les plus brefs délais.
Comptant sur votre diligence, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sincères sentiments.
Signature
💬 FAQ sur le logement insalubre assurance habitation
🤔 Qu'est-ce qu'un logement insalubre ?
Selon les articles L1331-22 et L1331-23 du code de la santé publique, l'état d'insalubrité est caractérisée à partir du moment où "un logement ou un immeuble, vacant ou non, [...] est dangereux pour la santé ou la sécurité physique des occupants, ou pour celle du voisinage, du fait de son état ou de ses conditions d’occupation ou lorsqu’il comporte des revêtements dégradés contenant du plomb (à des concentrations supérieures aux seuils autorisés). Les locaux impropres par nature à l’habitation sont également considérés comme insalubres."
L'insalubrité d'un logement peut être révélée selon différentes causes et notamment :
- La présence d'humidité qui entraîne le développement de moisissures ;
- Une installation électrique non sécurisée (fils électriques apparents, élément sous tension à promixité d'un point d'eau, nombre insuffisant de prises électriques dans une pièce entraînant l'utilisation d'une multiprises et un risque élevé de surtension) ;
- Une étanchéité insuffisante des équipements sanitaires ;
- Un système de ventilation inadapté ;
- La vétusté de la tuyauterie, etc.
👀 Peut-on porter plainte contre son propriétaire pour logement insalubre ?
Si vous êtes locataire et que vous vivez dans un logement insalubre, vous avez la possiblité, en parallèle des démarches faites auprès des différents organismes concernés comme la mairie ou l'ARS, d'engager une action en justice à l'encontre du propriétaire du logement que vous louez. Vous devez alors saisir le tribunal des contentieux de la protection pour obtenir des dommages et intérêts pour logement insalubre et contraindre le propriétaire à réaliser les travaux nécessaires.
🔍 Que couvre l'assurance habitation pour logement insalubre ?
L'assurance habitation pour logement insalubre peut intervenir si le logement est devenu insalubre suite à un sinistre (un dégât des eaux ou un incendie par exemple). En effet, selon les modalités de votre contrat d'assurance multirisques habitation, vous pouvez être pris en charge par votre assurance habitation dans le cadre d'un relogement si le logement est inhabitable suite au sinistre ou d'une indemnisation pour la réalisation des travaux nécessaires.
⚠️ Attention toutefois, sachez que les délais de remboursement de votre assurance habitation varient selon l'étendue des dégâts à réparer. Dans le cas d'un logement rendu insalubre à la suite d'un sinistre, attendez-vous à un délai de remboursement relativement long.
Cela dit, selon votre contrat, votre assureur peut aussi vous proposer une solution de relogement le temps des travaux, ce qui vous permet d'attendre un peu plus sereinement que les travaux soient terminés avant de regagner votre adresse initiale.
👉 Quelle est la différence entre un logement indigne et un logement insalubre ?
La réglementation distingue un logement indigne d'un logement insalubre.
C'est l'article 1-1 de la loi du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement qui donne la définition exacte d'un logement indigne : "Constituent un habitat indigne les locaux ou les installations utilisés aux fins d'habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l'état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé."
En outre, selon l'article L1331-22 du code de la santé publique : "Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre."
En résumé, un logement insalubre est un logement indigne mais un logement indigne n'est pas forcément insalubre, il peut s'agir d'une habitation en état de péril par exemple.