Logement insalubre : que faire, qui contacter et quels recours ?

Par Candice Vernadat-Moitrelle

Rédactrice assurance

L'état d'insalubrité d'un logement est clairement défini et encadré par la loi. À ce titre, si vous êtes locataire dans un logement insalubre, vous disposez de plusieurs recours pour faire valoir vos droits. Comment obtenir le remboursement de son loyer ? Faut-il porter plainte contre le propriétaire ? Quelle est la démarche à suivre ? Qui contacter ? Nos experts vous expliquent que faire dans cette situation.

🧐 Que faire en cas de logement insalubre ?

Lorsque vous vivez dans un logement insalubre, c'est-à-dire, un logement qui présente un risque pour votre santé ou votre sécurité physique du fait de son état ou de ses conditions d'occupation, vous devez impérativement agir pour que le propriétaire prenne les mesures nécessaires pour mettre son logement en conformité avec la réglementation en vigueur.

Dans un premier temps, contactez le propriétaire pour l'informer de la situation. En l'absence de réponse favorable, lancez alors une démarche auprès des autorités compétentes pour faire valoir vos droits.

🤔 Qui contacter en cas de logement insalubre ?

Si vous vivez dans un logement insalubre, dans un premier temps, vous pouvez tenter une démarche amiable auprès du propriétaire, d'abord en le contactant par téléphone, ou par simple courrier. Puis, dans un second temps par lettre recommandée avec accusé de réception.

ℹ️ Si le propriétaire refuse d'agir, vous devez alors signaler l'état d'insalubrité de votre logement à l'ARS (Agence régionale de la santé) en envoyant un courrier ARS pour logement insalubre, au Service communal d'hygiène et de santé (SCHC) de votre mairie ou encore à l'EPCI (Établissement public de coopération intercommunale).

✉️ Courrier ARS logement insalubre : quand l’envoyer et comment procéder ?

Lorsque le propriétaire refuse d'intervenir ou ne répond pas à vos sollicitations, vous devez alors signaler officiellement l'état d'insalubrité de votre logement aux autorités compétentes. Cette démarche passe notamment par l'envoi d'un courrier ARS pour logement insalubre.

Ce courrier permet de saisir l’Agence régionale de santé (ARS) afin qu’un contrôle soit réalisé dans le logement. L’objectif est de faire constater, par un organisme habilité, que le logement présente bien un risque pour la santé ou la sécurité de ses occupants.

Le courrier ARS pour logement insalubre doit être envoyé lorsque :

• le propriétaire n’a pas répondu à vos demandes ou refuse d’effectuer les travaux ;
• l’état du logement présente un danger avéré pour votre santé (humidité, moisissures, installations défectueuses, absence de ventilation, etc.) ;
• la situation dure dans le temps malgré vos relances.

À réception du courrier, l’ARS (ou le Service communal d’hygiène et de santé de la mairie) peut diligenter une visite du logement. Si l’insalubrité est avérée, un rapport est transmis au préfet, qui pourra prendre un arrêté de traitement de l’insalubrité.

❓ Logement insalubre : dans quels cas le remboursement du loyer est-il possible ?

En cas de logement reconnu insalubre, la loi protège le locataire. Cette reconnaissance ouvre des droits au locataire, notamment en matière de suspension et de remboursement du loyer.

📉 Suspension du loyer : à partir de quand ?

Lorsqu’un arrêté d’insalubrité est notifié, le locataire n’est plus tenu de payer son loyer à compter du premier jour du mois suivant la notification. Les charges restent toutefois dues.

💸 Remboursement du loyer déjà payé : est-ce possible ?

Si le locataire a continué à payer son loyer après la reconnaissance de l’insalubrité du logement, il peut demander le remboursement des loyers versés durant cette période. Cette demande peut être effectuée a posteriori, dans un délai maximal de 3 ans.

• Un arrêté d’insalubrité doit avoir été prononcé ;
• Les loyers doivent avoir été payés après la notification de l’arrêté ;
• La demande doit être formulée dans un délai de 3 ans maximum.

🏠 Relogement obligatoire en cas d’interdiction d’habiter

Lorsque l’arrêté d’insalubrité prévoit une interdiction temporaire ou définitive d’occuper le logement, le propriétaire a l’obligation de proposer gratuitement une solution de relogement au locataire jusqu'à ce que le logement ne soit plus considéré comme insalubre.

🗣️ Logement insalubre : quels sont vos recours contre le propriétaire / locataire ?

Lorsqu'un logement devient insalubre, la responsabilité peut être portée soit par le locataire, soit par le propriétaire. Quels sont les risques que chacun encourt en cas de dégradations du logement jusqu'à son état d'insalubrité ?

Logement rendu insalubre par le locataire : quels sont les risques pour le locataire ?

Il peut arriver que le locataire n'entretienne pas correctement le logement et qu'il n'informe pas le propriétaire des travaux à réaliser pour conserver le logement dans un bon état. Dans ce cas, le logement a été rendu insalubre par le locataire et la responsabilité du propriétaire ne peut pas être engagée en vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui stipule notamment que :

Le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement [...]. De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Pour démontrer que le logement a été rendu insalubre par le locataire, le propriétaire pourra se référer à l'état des lieux d'entrée dans le logement.

En cas de non-respect de ces obligations, le locataire sera reconnu responsable de l'état d'insalubrité du logement et devra prendre à sa charge le paiement des travaux nécessaires à la remise en état du logement.

🚨 Louer un logement insalubre : que risque le propriétaire ?

En tant que propriétaire non occupant, mettre en location un logement insalubre constitue une infraction grave. Selon la nature du manquement et le contenu de l’arrêté d’insalubrité, vous vous exposez à des sanctions pénales et financières importantes.

• En cas de refus de réaliser les travaux exigés par l’arrêté d’insalubrité : jusqu’à 50 000 € d’amende et 1 an d’emprisonnement ;
• En cas de refus de relogement du locataire lorsque celui-ci est obligatoire : jusqu’à 100 000 € d’amende et 3 ans de prison ;
• Si vous louez ou relouez un logement insalubre devenu vacant : jusqu’à 100 000 € d’amende et 3 ans d’emprisonnement ;
• Si vous dégradez volontairement le logement afin de contraindre le locataire à quitter les lieux : 3 ans de prison et 100 000 € d’amende ;
• Si vous continuez à percevoir le loyer malgré un arrêté d’insalubrité en vigueur : jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 100 000 € d’amende.

Bon à savoir Le juge peut également prononcer des sanctions complémentaires, comme la confiscation du logement ou une interdiction d’acheter un bien immobilier destiné à la location pour une durée pouvant aller jusqu’à 10 ans.

📝 Modèle de lettre pour logement insalubre

Lorsque vous enclenchez une démarche pour dénoncer l'insalubrité du logement que vous occupez, vous pouvez dans un premier temps contacter le propriétaire pour trouver un accord amiable. Pour se faire, vous pouvez lui envoyer une lettre lui demandant de mettre en oeuvre les travaux nécessaires pour que le logement ne soit plus considéré comme insalubre.

Voici, pour vous accompagner dans votre démarche, un modèle de lettre logement insalubre sur lequel vous pouvez vous appuyer :