Assurance sous-location : est-elle obligatoire ?

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L’assurance sous-location n’est pas obligatoire selon la loi, mais elle peut être rendue obligatoire par le contrat de sous-location. Le locataire étant responsable des dégâts, il est recommandé d’insérer cette clause pour se prémunir contre les risques de la sous-location ! Lisez notre guide complet et découvrez les bonnes pratiques pour vous lancer dans la sous-location.

L’assurance sous-location : l’essentiel

🤔 L'assurance sous-location est-elle obligatoire ?

Non, aucune obligation pour le sous-locataire, sauf si stipulé dans le contrat de sous-location

⚠️ Quelles sont les garanties les plus importantes pour un sous-locataire ?

  • La responsabilité civile locative
  • Le recours des voisins et des tiers

🥶 Quels sont les risques d'une sous-location ?

  • Dégradations du logement ;
  • Insolvabilité du sous-locataire.

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🤔 L'assurance habitation pour une sous-location est-elle obligatoire ?

Oui et non ! L’assurance habitation pour une sous-location n’est pas obligatoire dans la loi. Toutefois, elle le devient lorsque le contrat de sous-location le stipule expressément.

💡 Qu’est-ce que la sous-location ?

La sous-location consiste, pour un locataire, à louer tout ou partie de son logement à une autre personne, alors désignée comme sous-locataire.

Comment ça marche ? Dans la pratique, le propriétaire loue son logement à un locataire, et ce dernier peut louer l’appartement ou la maison à un sous-locataire.

Les liens en sous-location sont alors établis de la façon suivante :

  • Un contrat de bail est signé entre le propriétaire et le locataire.
  • Un contrat de sous-location est signé entre le locataire et le sous-locataire.

👉 Le propriétaire et le sous-locataire n’ont donc aucun lien contractuel.

En cas de sous-location, le locataire reste responsable du logement, c’est pourquoi il est recommandé de demander au sous-locataire de souscrire une assurance habitation avec a minima une responsabilité civile. Ainsi, en cas de sinistre, le locataire n’est pas considéré comme responsable.

Dans le cas où le sous-locataire ne prend pas d’assurance habitation, c’est le locataire qui est entièrement responsable du logement. En cas de dégradation des lieux, il devra donc contacter son assurance habitation locataire pour la prise en charge des dégâts.

📌 EXEMPLE Si le sous-locataire laisse le robinet ouvert, qu’il provoque un dégât des eaux chez le voisin du dessous et qu’il n’a pas d’assurance habitation, alors c’est le locataire qui est tenu responsable.

⚠️ Les obligations du locataire lors d'une sous-location

Avant de placer son logement en sous-location, le locataire a l’obligation d’avoir l’accord écrit de son propriétaire et de faire valider le prix de la sous-location. Il doit envoyer une demande en courrier recommandé avec accusé de réception.

📩 Lettre de demande de sous-location

Côté prix, le locataire doit fixer un loyer de sous-location inférieur ou égal au montant de son loyer. En d’autres termes, le locataire ne peut pas faire de profit au dépend du propriétaire du logement. Le montant doit être validé par le propriétaire avant d’établir le bail de sous-location.

⚠️ BON À SAVOIR Si le locataire pratique la sous-location sans l’accord écrit du propriétaire, il s’agit d’une sous-location illégale. Le locataire risque la résiliation du contrat de bail et l’expulsion. En plus, le propriétaire peut réclamer le paiement de l’intégralité des sous-loyers perçus, ainsi que le paiement de dommages et intérêts. ❌ Ne vous avisez donc pas à sous-louer votre location sans prévenir votre propriétaire !

⚠️ La sous-location d’un logement social est interdite! 

Une exception est faite si vous souhaitez sous-louer une partie du logement comme une chambre, si et seulement si, il s’agit d’une personne âgée de plus de 60 ans, ou d’un adulte handicapé. Dans ce cas, vous devez conclure un contrat d’accueil familial et avertir le bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception.

🏡 Que protège l'assurance habitation lors d'une sous-location ?

Dans le cadre d’une sous-location, le logement est d’abord protégé par l’assurance habitation du locataire, qui est obligatoire.

L’assurance habitation du locataire comprend les garanties obligatoires suivantes :

  • La responsabilité civile
  • Le dégât des eaux et gel
  • Les incendies et explosions
  • Les évènements climatiques et les catastrophes naturelles
  • Les attentats et actes de terrorisme

En complément, le locataire peut souscrire à une garantie “recours du sous-locataire” qui lui permet d’être protégé en cas de dégâts causés par le sous-locataire.

Du côté du sous-locataire, il faut savoir qu’il n’existe pas d'assurance habitation sous-location, à proprement parler. Il peut alors souscrire à une assurance responsabilité civile locative, qui est la formule minimum. Elle offre une couverture en cas de dégâts des eaux, inondation, explosion ou incendie dont le sous-locataire est responsable.

Il est aussi recommandé au sous-locataire de souscrire à la garantie de recours des voisins et des tiers : elle le protège en cas de dommages causés aux autres habitations.

IMPORTANT Notez que ces 2 garanties ne couvrent pas les meubles et biens personnels du sous-locataire. Pour une protection complète, le sous-locataire peut souscrire à un contrat d’assurance multirisque habitation.

🥶 Quels sont les risques d'une sous-location ?

Les risques de la sous-location sont de 2 types :

  • Risque de dégradations ou de dégâts provoqués par le sous-locataire ;
  • Risque d’insolvabilité : le sous-locataire ne paie pas les loyers.

💥 Les dégâts en sous-location

Il faut savoir que le locataire est responsable du logement par rapport au propriétaire bailleur, même dans le cadre d’une sous-location. Cela signifie qu’il doit rendre le logement conforme à l’état des lieux d’entrée.

En cas de sinistre pendant la sous-location :

  • Le sous-locataire a une assurance habitation : il doit faire une déclaration auprès de sa compagnie d’assurance pour qu’elle prenne en charge les réparations.
  • Le sous-locataire n’a pas d’assurance habitation : c’est le locataire qui est tenu responsable, il doit donc déclarer un sinistre à son assurance habitation locataire.

⚠️ ATTENTION Si vous sous-louez sans accord écrit de votre bailleur, votre assureur peut refuser l’indemnisation s’il peut prouver que le sinistre a été causé dans le cadre d’une sous-location illégale !

💸 Le risque d’insolvabilité

Si le sous-locataire ne règle pas ses loyers ou s’il est insolvable, vous prenez un risque financier. Et par ailleurs, vous aurez toujours l’obligation de payer votre loyer à votre propriétaire bailleur.

Oui, la sous-location est légale ! Mais cette pratique est encadrée et réglementée par la loi.

Pour sous-louer un logement privé, meublé ou non meublé, le locataire doit obtenir un accord écrit et signé de son propriétaire. Il doit envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception en indiquant le montant du loyer demandé. Le prix au m² doit être inférieur ou égal à celui du bail en cours.

Si le propriétaire refuse la sous-location, ou si cette pratique est mentionnée comme interdite dans le bail de location, alors il est strictement interdit de sous-louer son logement. ⚠️ Le locataire risque la résiliation de son contrat de bail et l’expulsion immédiate.

Pour un logement social, le locataire n’a pas le droit de sous-louer tout son logement : appartement ou maison. Toutefois, la sous-location en logement social est autorisée pour une partie du logement seulement, à conditions que le sous-locataire soit une personne âgée de plus de 60 ans, ou qu’elle soit handicapée.

🔑 Comment sous-louer son logement ?

Pour mettre votre logement en sous-location, voici une liste des bonnes pratiques :

  Demander une autorisation de sous-location à votre propriétaire bailleur

S’il n’y a pas d’interdiction dans votre contrat de bail, vous pouvez demander à votre propriétaire l’autorisation pour sous-louer tout ou partie de votre logement privé.

Vous devez obtenir un accord écrit du propriétaire qui autorise la sous-location et valide le montant du loyer.

  Établir un contrat de sous-location

Pour vous couvrir, il est recommandé de rédiger un contrat de bail de sous-location avec votre sous-locataire, qui comprend les éléments suivants :

  • la durée de la sous-location ;
  • le montant du loyer mensuel et des charges (validé, en amont, par le propriétaire) ;
  • la date de paiement du loyer ;
  • le montant du dépôt de garantie ;
  • les modalités de résiliation ;
  • une copie de l’autorisation de sous-location du propriétaire.

Chaque partie (locataire et sous-locataire) devra signer le contrat.

👩‍⚖️ Pensez à ajouter un paragraphe pour rendre obligatoire la souscription d’une assurance habitation sous-location.

  Demander une attestation d’assurance habitation

Pour vérifier que le sous-locataire respecte le bail de sous-location, vous pouvez lui demander de vous fournir une attestation d’assurance habitation avant la remise des clés !

  Souscrire à la garantie “recours du sous-locataire”

Pour une protection complète contre les risques de la sous-location, vous pouvez souscrire à la garantie “recours du sous-locataire”. En tant que locataire, cette garantie vous couvre en cas d’insolvabilité du sous-locataire et contre les dégâts qu’il pourrait causer.

  Faire un état des lieux d’entrée

Avant de remettre les clés au sous-locataire, procédez à un état des lieux d’entrée. 📸 Prenez des photos des pièces du logement pour avoir des preuves de l’état du logement à la date d’entrée.

  Faire un état des lieux de sortie

Lorsque le sous-locataire quitte les lieux, faites un état des lieux de sortie pour vérifier que le logement soit conforme. Utilisez les photos prises lors de l’état des lieux d’entrée pour les confronter à l’état actuel du logement. Si le logement est en bon état, vous restituez le dépôt de garantie, sinon vous pourrez prélever tout ou une part pour financer les réparations locatives.