Pour vous porter garant d'une location, quatre pièces suffisent : identité, activité professionnelle, revenus, domicile. Cette liste est limitative : le décret du 5 novembre 2015 et l'article 22-2 de la loi de 1989 interdisent d'exiger autre chose. RIB, chèque ou dossier médical peuvent être refusés, sous peine d'une amende de 3 000 €.
📋 Quels documents fournir pour être garant d'une location ?
Une précision de vocabulaire d'abord, car elle conditionne toute la suite : dans les textes comme dans les documents que vous allez signer, la « caution » désigne la personne qui s'engage à payer, c'est-à-dire vous, et non le dépôt de garantie versé par le locataire.
Quatre catégories, et une seule pièce suffit dans trois d'entre elles. Les ressources sont la seule catégorie où le propriétaire peut cumuler plusieurs justificatifs. C'est le point le plus utile à connaître avant de constituer le dossier : on vous réclamera souvent bien plus que nécessaire, et vous pouvez refuser.
| Catégorie | Combien de pièces ? | Exemples acceptés |
|---|---|---|
| Identité | Une seule | Carte d'identité, passeport ou permis de conduire, en cours de validité et avec photo |
| Activité professionnelle | Une seule | Contrat de travail, extrait K-bis, carte professionnelle, selon votre statut |
| Ressources | Plusieurs cumulables | Bulletins de salaire, avis d'imposition, bilan comptable, justificatif de pension ou de revenus fonciers |
| Domicile | Une seule | Quittance de loyer, facture d'énergie de moins de trois mois, avis de taxe foncière, ou attestation d'assurance habitation |
Avant de rassembler ces pièces, une question mérite d'être posée : le locataire a-t-il vraiment besoin d'un garant ? La garantie Visale, gérée par Action Logement, remplace gratuitement un garant physique pour les moins de 30 ans et les salariés en mobilité, et elle est opposable au bailleur. Nous détaillons ces cas dans notre guide pour louer sans garant.
Pièces INTERDITES à la demande — sanction 3 000 € d'amende
Le décret est limitatif : le propriétaire ne peut PAS demander de RIB, de photo d'identité, de chèque de caution, de copie de compte bancaire, de dossier médical, de casier judiciaire, ni un extrait d'acte de mariage. Toute demande hors liste peut être signalée à la DGCCRF et donne droit à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale (article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989).
🪪 La pièce d'identité, personne physique ou morale
Personne physique — un seul document au choix
La pièce doit être en cours de validité et comporter une photo permettant l'identification. Un seul de ces documents suffit :
Personne morale — deux documents obligatoires
Ce cas ne concerne pas le garant particulier : passez à la section suivante si vous vous portez garant en votre nom. Il concerne en revanche les parents qui cautionnent via leur société, situation fréquente dans les dossiers d'assurance habitation étudiante. Lorsque c'est une société, une association ou un organisme qui se porte garant, deux pièces sont exigées ensemble. L'extrait K-bis est la fiche d'identité officielle d'une entreprise, délivrée par le greffe du tribunal de commerce.
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1
Justificatif d'identité du représentant légal — la personne dont le nom figure sur l'extrait K-bis ou dans les statuts.
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2
Extrait K-bis original de la société de moins de 3 mois. À défaut : les statuts, ou tout document officiel justifiant l'existence légale de la personne morale.
💼 Le justificatif d'activité professionnelle
Le document acceptable dépend du statut du garant :
| Statut du garant | Documents acceptés |
|---|---|
| Salarié | Contrat de travail, ou attestation d'employeur mentionnant la fonction, la rémunération, la date d'entrée en fonction et la durée éventuelle de la période d'essai. |
| Stagiaire | Convention de stage, ou attestation d'employeur au même modèle. |
| Commerçant | Extrait K ou K-bis du registre du commerce et des sociétés, de moins de 3 mois. |
| Artisan | Extrait D-1 original du registre des métiers, de moins de 3 mois. |
| Travailleur indépendant | Copie du certificat d'identification INSEE avec numéros d'identification. |
| Profession libérale | Copie de la carte professionnelle. |
| Autres statuts (retraité, sans emploi) | Tout document récent attestant de l'activité ou du statut (attestation de pôle emploi, notification de retraite, etc.). |
💰 Les justificatifs de revenus
Le propriétaire peut demander plusieurs justificatifs de revenus, dans la limite de la liste du décret :
Les « trois fois le loyer » ne sont écrits dans aucun texte
C'est la condition la plus citée et la moins fondée. Aucun texte n'impose au garant de gagner trois fois le loyer : ni le décret sur les pièces justificatives, ni la loi de 1989. C'est une pratique de bailleurs et d'agences, reprise des grilles de solvabilité bancaires.
Ce que cela change pour vous : le propriétaire reste libre de choisir son locataire et son garant, donc il peut écarter un dossier qui ne l'atteint pas, et vous ne pourrez pas le lui reprocher. Mais il ne peut pas vous réclamer une pièce supplémentaire pour le vérifier, ni exiger que le ratio figure sur un document. Si votre revenu est juste en dessous, présentez plutôt un second garant ou une caution solidaire : c'est admis et cela ne se discute pas sur le terrain du droit.
🏠 Le justificatif de domicile
Un seul justificatif suffit, choisi selon la situation du garant. L'attestation d'assurance habitation est acceptée si elle date de moins de 3 mois.
| Situation du garant | Document accepté | Fraîcheur exigée |
|---|---|---|
| Garant locataire | Dernière quittance de loyer | Datée du mois en cours ou du mois précédent. |
| Garant propriétaire | Titre de propriété ou dernier avis de taxe foncière | Titre non daté / dernier avis annuel. |
| Toutes situations | Facture d'énergie (électricité, gaz, eau) | Moins de 3 mois. |
Rappel utile pour le locataire lui-même : l'assurance habitation locataire est obligatoire et son défaut est un motif légal d'expulsion.
✍️ L'acte de cautionnement, obligatoire par écrit
Au-delà des documents, la caution elle-même exige un engagement écrit. La loi ELAN du 23 novembre 2018, complétée par l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés (entrée en vigueur le 1er janvier 2022), a assoupli le formalisme, mais l'écrit reste obligatoire.
Le formalisme depuis la réforme de 2022
Ce qui est obligatoire
- Acte écrit sur support papier ou électronique.
- Signature du garant + mention manuscrite indiquant en clair sa compréhension de son engagement.
- Mention du montant garanti et de la durée de l'engagement.
- Copie remise au garant lui-même.
Ce qui n'est plus obligatoire depuis 2022
- La mention manuscrite littérale imposée à l'article 2297 du Code civil : la formule est libre depuis 2022.
- La signature devant notaire — l'acte sous signature privée suffit sauf demande spéciale.
- La solidarité de plein droit. Sans mention expresse dans l'acte, votre engagement est dit « simple » : le propriétaire doit poursuivre le locataire avant de se tourner vers vous. C'est ce que les juristes appellent le bénéfice de discussion.
Les lignes qui décident de l'étendue de votre engagement
- Identité du garant
- Vos nom, prénom et adresse
- Logement et locataire
- Adresse du bien et identité du locataire
- Montant garanti
- Le plafond de votre engagement
- Durée de l'engagement
- Déterminée ou indéterminée
- Clause de solidarité
- Présente ou absente
- Mention et signature
- De votre main
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Identité du garant : Doit correspondre exactement à la pièce d'identité fournie, sinon l'acte peut être contesté.
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Logement et locataire : Vous ne garantissez que ce bail-là. Un déménagement du locataire ne reporte pas votre engagement sur son nouveau logement.
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Montant garanti : La ligne la plus importante. Sans plafond chiffré, vous répondez de toute la dette locative : loyers, charges et réparations.
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Durée de l'engagement : Une durée déterminée n'est pas résiliable avant son terme, même si le locataire cesse de payer dès le premier mois.
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Clause de solidarité : Absente, le propriétaire doit poursuivre le locataire avant vous. Présente, il peut vous réclamer la totalité tout de suite.
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Mention et signature : La formule est libre depuis 2022, mais elle doit montrer que vous avez compris la nature et l'étendue de votre engagement.
Deux de ces lignes décident de l'étendue réelle de votre engagement, et ce sont celles qu'on lit le moins. Le montant garanti d'abord : sans plafond chiffré dans l'acte, vous vous engagez sur l'intégralité de la dette locative, loyers, charges et éventuelles réparations comprises. La durée ensuite : un engagement à durée indéterminée reste résiliable, mais un engagement à durée déterminée ne l'est pas avant son terme, même si le locataire cesse de payer dès le premier mois. Relisez ces deux lignes avant de signer, ce sont elles que vous devrez assumer.
Un troisième point mérite votre attention : la solidarité. Le comparatif tient en une phrase. Caution simple : le propriétaire doit d'abord poursuivre le locataire, et ne se tourne vers vous qu'ensuite. Caution solidaire : il peut vous réclamer la totalité immédiatement, sans passer par le locataire. Par rapport à la caution simple, la solidaire vous fait donc passer du statut de recours à celui de co-débiteur, pour le même acte et souvent pour une seule ligne de différence dans le texte.
Le modèle officiel est disponible sur service-public.fr. Ne l'improvisez pas : un acte mal rédigé peut être annulé, avec des conséquences majeures pour le propriétaire comme pour le garant. Côté bailleur, l'acte de cautionnement s'inscrit dans un dossier plus large, détaillé dans nos conditions pour louer un logement ; à défaut d'écrit, la location peut aussi reposer sur un bail verbal, tout aussi engageant.
💬 FAQ : garant d'une location
💰 Faut-il vraiment gagner 3 fois le loyer pour être garant ?
La règle est un usage bancaire, pas une obligation légale. En pratique, la plupart des propriétaires et des agences immobilières refuseront un garant en dessous de ce seuil. Négocier reste possible si les revenus sont réguliers et l'endettement bas, mais l'agence a le dernier mot.
👵 Le garant retraité, quels documents fournir ?
Un retraité ne présente pas de justificatif d'activité professionnelle. Il fournit à la place sa notification de pension de retraite, son avis d'imposition, et le cas échéant un titre de propriété ou un justificatif de revenus fonciers.
✍️ L'acte de cautionnement est-il obligatoire ?
Oui, l'engagement de caution doit obligatoirement prendre la forme d'un acte écrit — sous signature privée ou authentique. Sans écrit, la caution est nulle. La forme s'est simplifiée avec l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 (entrée en vigueur le 1er janvier 2022, mention libre au lieu d'une formule imposée), mais l'écrit reste nécessaire.
🚫 Le propriétaire peut-il demander un RIB ou une photo ?
Non. La liste du décret du 5 novembre 2015 est limitative. Le RIB, la photo d'identité, le dossier médical, le casier judiciaire ou le contrat de mariage sont expressément interdits. En cas de demande abusive, signalez-le à la DGCCRF ou à la CNIL : l'amende encourue peut atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une agence.
🌍 Le garant étranger, particularités ?
Un garant résidant à l'étranger peut fournir des documents équivalents de son pays d'origine (passeport, titre de séjour, avis d'imposition local). La difficulté principale est l'exécution du recouvrement en cas d'impayé du locataire : certains propriétaires refusent les garants hors UE. Aucune interdiction légale, mais un frein pratique.
🏢 Existe-t-il une alternative au garant physique ?
Oui. La garantie Visale gérée par Action Logement remplace un garant physique gratuitement pour les jeunes de moins de 30 ans et les salariés en mobilité. Sa durée de couverture des impayés dépend du parc concerné et du barème en vigueur : le détail figure sur le site officiel Visale d'Action Logement. Alternative payante : la garantie loyers impayés (GLI), souscrite par le propriétaire, à ne pas confondre avec la caution personnelle.