Conditions pour louer un logement : appartement et maison
Un propriétaire doit respecter plusieurs conditions pour louer un logement ! Maison ou appartement, les règles sont identiques : vous devez proposer un logement décent à votre locataire. Vous devez également signer un contrat de bail et fournir les documents obligatoires à votre locataire : notices d’information, DPE, règlement de copropriété… Lisez la suite et les critères et conditions de location n’auront plus de secret pour vous !
| ⚠️ Conditions pour louer un appartement et une maison |
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|---|---|
| 🤝 Conditions pour louer un appartement en agence |
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| 🤔 L'assurance habitation est-elle obligatoire quand on loue son logement ? | ❌ Non pour le propriétaire ✅ Oui pour le locataire |
⚠️ Quelles sont les conditions pour pouvoir louer un appartement ?
Les conditions pour louer un appartement ou une maison, meublé ou non meublé, sont identiques. Le propriétaire doit proposer un logement décent. Les critères du logement varient selon le type de contrat de location :
- colocation avec bail commun ou bail individuel ;
- location simple.
| 📌 Obligations | Colocation avec bail commun | Colocation avec bail individuel | Location simple |
|---|---|---|---|
| 📏 Surface du logement | Au moins 1 pièce principale avec une surface habitable de 9 m² minimum (volume habitable = 20 m3) | Chambre d’une surface de 9m² minimum par colocataire (volume habitable = 20 m3), hors pièces communes. | Au moins 1 pièce principale avec une surface habitable de 9m ² minimum (volume habitable = 20 m3) |
| 👷♂️ Sécurité et santé du locataire |
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| 🐀 Absence d’animaux nuisibles | Le logement ne doit pas être infesté par des rats ou des parasites. | ||
| ⚡ Équipements du logement |
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| 🔥 Performance énergétique du logement | Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, le logement doit consommer moins de 450 kWh d’énergie finale par m² de surface habitable par an (classe G). | ||
| 🚧 Remise en état | La clause travaux permet au propriétaire et au locataire de convenir conjointement des réparations et travaux à réaliser par le locataire, et à la charge du propriétaire :
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Les conditions pour louer un appartement meublé ou non meublé sont les mêmes ! Toutefois, le propriétaire qui veut louer un logement meublé doit mettre à disposition les meubles suivants :
- literie avec couette ou couverture ;
- volets ou rideaux dans les chambres ;
- plaque de cuisson ;
- four ou four à micro-onde ;
- réfrigérateur ;
- congélateur ou compartiment congélateur à -6°C maximum ;
- vaisselle selon le nombre d’occupants ;
- ustensiles de cuisine ;
- table ;
- chaises ;
- étagères ;
- luminaires ;
- matériel d’entretien adapté : aspirateur, balai, serpillière…
📌 Quelles sont les obligations du propriétaire pendant la durée du bail ?
Le propriétaire est responsable des travaux et de l’entretien des équipements pendant toute la durée du bail (sauf si les dégradations sont causées par le locataire) :
- amélioration des parties communes ou privatives ;
- maintien en l’état et entretien normal du logement (par exemple un volet défectueux) ;
- amélioration de la performance énergétique ;
- entretien des toitures et façades végétalisées.
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👉 Conditions pour louer un appartement en agence
Pour mettre un logement en location dans une agence, le propriétaire doit respecter les critères de décence et accepter de signer un mandat de gestion locative. Ce document permet de définir les obligations de chaque partie.
Accompagné par l’agence, vous devrez déterminer :
- Le type de bail : location meublée ou non meublée
- Le montant du loyer
- Le montant du dépôt de garantie de location
L’agent immobilier chargé de votre dossier va visiter l’appartement ou la maison à mettre en location pour s’assurer que le bien respecte les critères de décence cités ci-dessus. Il rédige le contrat de bail, et s’assure que tout est en conformité avec la loi. Son rôle est aussi de vous accompagner dans toutes les démarches administratives et vous présenter l’ensemble des obligations qui incombent au propriétaire bailleur.
Enfin, il s’occupe de trouver des locataires, de monter le dossier de location, de vérifier leur solvabilité et de contrôler la présence d’un garant.
L’agence immobilière prépare également un dossier de location avec les pièces justificatives du locataire :
- pièce d’identité en cours de validité ;
- 3 derniers bulletins de salaire ;
- attestation de l’employeur pour vérifier que le candidat n’est plus en période d’essai ;
- attestation scolaire ou carte d’étudiant le cas échéant ;
- dernier avis d’imposition disponible ;
- 3 dernières quittances de loyer pour un locataire ou dernier avis de taxe foncière pour un propriétaire ;
Si vous souhaitez que le locataire présente un garant, alors il devra fournir les mêmes documents justificatifs.
L’agence n’a pas le droit de demander au locataire les documents suivants :
- relevé de compte bancaire ;
- carte vitale ;
- extrait de casier judiciaire.
🤔 L'assurance habitation est-elle obligatoire pour louer un appartement ?
❌ Non, en tant que propriétaire bailleur, vous n’avez pas d’obligation de souscrire à une assurance propriétaire non occupant (PNO) pour le logement proposé à la location.
Bien que l’assurance PNO est facultative, elle est fortement recommandée pour :
- protéger votre bien contre les risques de dégradation ;
- garantir votre responsabilité envers le locataire, les voisins et les tierces personnes en cas de sinistre ;
- vous couvrir contre les dommages causés par un vice de construction ou un défaut d’entretien ;
- vous protéger face aux impayés de loyers et charges des occupants.
⚠️ ATTENTION Si le logement appartient à une copropriété, vous devrez, au minimum, avoir une responsabilité civile !
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Du côté des locataires ou colocataires qui entrent en location dans votre logement, ils ont l’obligation de souscrire à une assurance habitation locataire si vous ne leur en proposez pas une. En effet, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que “Le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire.”
✍️ Les démarches administratives pour louer un logement
Le propriétaire bailleur peut louer un appartement ou une maison à condition d’effectuer les démarches administratives obligatoires.
La signature du contrat de bail
Le contrat de bail, ou contrat de location, est un document qui liste les obligations du locataire et du propriétaire pendant toute la durée du bail. Il doit contenir les informations suivantes :
- identité du locataire et du propriétaire ;
- adresse et description du logement loué ;
- montant du loyer et charges prévisionnelles ;
- durée du contrat de location ;
- montant du dépôt de garantie ;
- modalités de congé.
Il est signé par le propriétaire et le locataire.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie, aussi appelé caution, n’est pas obligatoire, mais en tant que propriétaire, vous pouvez le demander. Il s’agit d’une somme versée par le locataire qui pourra être utilisée en cas de dégradations locatives ou d’impayés de loyers. Vous devrez restituer la somme après l’état des lieux de sortie du locataire : déduction faite des sommes dues.
Le garant
Vous pouvez demander à votre locataire de présenter un garant. Il s'agit d'une personne qui s’engage à régler le loyer et les charges du locataire en cas de non-règlement. À défaut, vous pouvez souscrire à une assurance loyers impayés.
États des lieux
L’état des lieux est obligatoire ! Avant la remise des clés, le propriétaire ou l’agent immobilier, et le locataire procèdent à l’état des lieux d’entrée de l’appartement ou de la maison. Et lors du départ du locataire, vous procéderez à un état des lieux de sortie et à la restitution des clés.
📃Quels sont les documents obligatoires pour louer un appartement ?
Les documents obligatoires pour louer un bien sont le contrat de bail, l’état des lieux d’entrée et les documents annexes au bail.
Le contrat de bail signé doit être édité en 2 exemplaires : un pour le propriétaire ou l’agent immobilier, et un pour le locataire. De la même manière, une copie de l’état des lieux d’entrée doit être transmise au locataire.
Légalement, le propriétaire ou l’agence immobilière, doit fournir au locataire les documents annexes suivants :
- Notice d’information
- État des lieux d’entrée lors de la remise des clés
- État des lieux de sortie lors de la restitution des clés
- Attestation d’assurance contre les risques locatifs
- Inventaire et état du mobilier
- Équipements d’accès à internet et à la télévision
- Grille de vétusté le cas échéant
- Règlement de copropriété s’il y a lieu
- DPE (diagnostic de performance énergétique)
- CREP (contrat de risque d’exposition au plomb)
- État de l’installation intérieur d’électricité et du gaz (si supérieur à 15 ans)
- État des risques
- Diagnostic bruit
- Quittances de loyer
- Justificatifs de charges
💬 FAQ sur les conditions de location d'un logement
🛑 Quelles sont les conséquences si les conditions de location ne sont pas respectées ?
En cas de non-conformité de votre logement à louer, vous risquez des sanctions :
- Si le logement est vacant, alors vous avez l’interdiction formelle de le louer.
- Si le logement est occupé, vous devez procéder aux travaux de mise en conformité.
Dans le cas où le propriétaire ne respecte pas les critères de décence, alors le locataire peut le mettre en demeure de réaliser les travaux. S’il reste sans réponse, il pourra alors saisir le greffe du tribunal. Par ailleurs, le propriétaire encourt une sanction pénale en cas d’accident ou de maladie du locataire liée à une négligence de sa part !
💰 Encadrement des loyers : comment fixer le prix de la location ?
Pour fixer le prix d’une location, les propriétaires doivent vérifier si le logement est situé dans une ville concernée par l’encadrement des loyers. L’encadrement des loyers concerne les logements situés en zone tendue, et dans certaines villes avec des règles spécifiques (Paris, Bordeaux, Lille, Lyon et Villeurbanne, etc.). Ces villes présentent un important déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
L’encadrement des loyers est une mesure qui limite l’évolution et le niveau du prix du loyer. Vous ne pouvez pas augmenter le prix entre 2 locataires. Il permet aussi de réduire le délai de préavis à 1 mois seulement.
Exemple : vous louez un appartement de 50 m² à Montpellier au prix de 652 €, hors charges. Votre locataire dépose son préavis, il devra quitter les lieux 1 mois plus tard. Pour le nouveau locataire, vous êtes soumis au blocage des loyers à la relocation, donc vous ne pouvez pas augmenter le prix du loyer.
🤔 Est-il obligatoire de gagner 3 fois le montant du loyer ?
❌ Non, il n’est pas obligatoire de gagner 3 fois le montant du loyer ! Cette règle informelle permet aux propriétaires de se rassurer quant aux capacités du locataire à payer son loyer. Et il n’est pas non plus obligatoire d’avoir un garant qui gagne 3 fois le montant du loyer !