Servitude et droit de passage : les règles à connaître

Par Candice Vernadat-Moitrelle

Rédactrice assurance

Vous êtes propriétaire d'une maison et vous est êtes contraint de donner un droit de passage à l'un de vos voisins dans le cadre d'une servitude de passage. Que dit le code civil en matière de servitude de passage et comment éviter les abus ?

ℹ️ Qu'est-ce qu'une servitude de passage ?

La définition de la servitude, au sens large en immobilier, correspond à une charge imposée à un bien immobilier au profit d'un autre bien.

La servitude de passage ,quant à elle, donne au propriétaire d'un terrain (appelé le fonds dominant) un droit de passage sur le terrain d'un autre propriétaire voisin (appelé le fonds servant). Le droit de passage varie ensuite selon la situation.

Bon à savoirUne servitude de passage est liée à un terrain et pas à un propriétaire, celle-ci se transmet donc en même temps que la propriété du bien et doit être mentionnée dans l'acte de vente le cas échéant.

La servitude de passage légale

Il s'agit d'un droit de passage pour terrain enclavé.

Si un propriétaire est obligé, pour accéder à sa maison, de passer par le terrain de son voisin, (c'est le cas par exemple d'un terrain isolé, qui ne dispose pas d'une issue suffisante sur la voie publique ou qui ne dispose d'aucun accès du tout), le droit de passage est alors obligatoire et automatique.

Dans ce cas, votre voisin et vous devez définir ensemble le lieu de passage, de préférence par écrit. Il convient de choisir le passage le plus court entre la maison et la voie publique, de passer par l'endroit le moins dérangeant pour le propriétaire du fonds servant et de verser à celui-ci une indemnité proportionnée au dommage causé (comme par exemple le bruit d'une voiture qui passe). Cette indemnité peut être décidée à l'amiable ou fixée par un juge.

La servitude de passage conventionnelle

Si le terrain n'est pas enclavé mais simplement difficile d'accès, il est impératif d'obtenir l'accord préalable du voisin pour obtenir un droit de passage sur son terrain. Dans le cas où le propriétaire du fonds servant est d'accord, il faut alors définir par écrit les conditions de l'accord amiable : l'emplacement précis du lieu de passage, le mode d'exercice (en voiture, à pied, etc.), le montant de l'indemnité pour le dommage causé, etc.

Quelle est la durée d'un droit de passage ?

🔹 Une servitude de passage légale prend fin automatiquement lorsqu'un terrain n'est plus enclavé, si par exemple un chemin est créé permettant de desservir le terrain. La cessation de la servitude peut alors être constatée via un accord amiable entre les deux propriétaires ou alors par un juge.

🔸 Dans le cas d'une servitude de passage conventionnelle, toute modification n'est possible qu'avec l'accord des deux parties ou dans le cas d'une perte du droit de passage.

Par exemple, si le droit de passage n'est pas utilisé depuis 30 ans, le tribunal peut être saisi pour faire constater l'extinction de la servitude de passage conventionnelle. Dans ce cas, toutes les preuves sont admises comme par exemple des témoignages, des photos prouvant l'abandon du terrain ou encore un constat d'huissier.

🤔 Quelle est la différence entre une servitude et un droit de passage ?

Droit de passage et servitude sont deux notions liées.

1. La servitude de passage est la contrainte qui s'impose au propriétaire d'un bien par rapport au propriétaire d'un autre bien. Concrètement, la servitude de passage est la contrainte qui s'impose au propriétaire d'un terrain de laisser un propriétaire voisin passer sur son terrain pour rejoindre la voie publique. Les règles d'application de la servitude diffèrent selon le niveau d'accessibilité du terrain (et notamment selon si le terrain est enclavé ou seulement difficile d'accès).
2. Le droit de passage est un droit donné au propriétaire d'un terrain d'accéder à la voie publique en passant par le terrain d'un autre propriétaire voisin.

🕳️ La servitude de passage pour canalisation : quelle indemnisation ?

Il est possible parfois qu'un propriétaire ait besoin de passer par le terrain d'un propriétaire voisin pour faire passer ses canalisations. On parle alors de servitude de passage pour canalisation des eaux usées ou d'une servitude de passage de canalisation d'eau potable.

Dans ce cas, le propriétaire du terrain dominant se doit de verser un montant d'indemnisation pour servitude de canalisation au propriétaire du terrain servant, qu'ils fixent ensemble ou par l'intermédiaire d'un juge. Les canalisations restent quant à elles la propriété de celui qui les utilisent et leur entretien est donc à la charge du propriétaire du fonds dominant.

📏 Quelle est la largeur d'une servitude de passage ?

L'article 683 du code civil stipule que le tracé du passage doit être le plus court possible entre le terrain enclavé et la voie publique. Mais il doit également être le moins dommageable possible pour le propriétaire du terrain servant.

La largeur du passage dépend essentiellement de l'usage qui est fait du passage. Elle est généralement de 2 mètres pour un accès "piétons" et plutôt de 4 mètres dans le cas d'un passage de véhicules : une voiture ou un véhicule agricole (dans ce cas précis, il faudra prévoir une largeur de servitude de passage agricole).

🚗 Peut-on stationner sur une servitude de passage ?

La jurisprudence du droit de passage et servitude rappelle qu'un droit de passage ne doit pas entraîner une dépossession du propriétaire du terrain servant. Ainsi, l'article 702 du code civil stipule que :

"De son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier".

À ce titre, le droit de passage octroie bien un droit de passage mais en aucun cas un droit de stationner, il s'agit alors d'un cas de stationnement abusif sur droit de passage (sauf avis contraire précisé sur l'acte notarié ou une décision de justice).

🧹 L'entretien d'une servitude de passage

L'entretien d'une servitude de passage incombe à celui qui utilise le passage. Si seul le propriétaire du bien dominant utilise le passage, c'est à lui de payer l'ensemble des frais d'entretien, même s'il n'est pas propriétaire du passage. En revanche, si les deux propriétaires utilisent le passage, les frais d'entretien sont alors partagés.